Anleger, die indirekt in Gebäude investieren wollen, haben nicht nur die Wahl zwischen verschiedenen Fonds. Was Namensschuldverschreibungen bringen. Von Bernhard Bomke

Seit im Juli 2013 das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in Kraft trat, ist es um das Geschäft mit Geschlossenen Fonds erheblich ruhiger geworden. Die Regulierung der Produkte, die zuvor dem grauen Kapitalmarkt zugeordnet worden waren, sollte sie in den weißen Kapitalmarkt überführen. Gut sechs Jahre später lässt sich feststellen: Die Fonds, die nunmehr Publikums-AIF heißen (AIF steht für Alternative Investment Fonds), sind zwar reguliert, aber es gibt kaum welche.

Die Ratingagentur Scope präsentierte unlängst neue Marktzahlen. Danach wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres Geschlossene Publikums-AIF mit einem Eigenkapitalvolumen von 1,08 Milliarden Euro zum Vertrieb zugelassen. Das ist weit von den 5,5 Milliarden Euro entfernt, die mit Geschlossenen Fonds im gesamten Jahr 2013 platziert wurden.

Angesichts des begrenzten Angebots richtet sich der Blick umso mehr auf Alternativen zu den AIFs. Anbieter wie die Hamburger One Group, eine Tochter des börsennotierten Münchener Wohnungsentwicklers Isaria, sind mit dem Angebot von Namensschuldverschreibungen auf dem Markt. Diese Anlageform unterliegt nicht dem Kapitalanlagegesetzbuch, das für Produktanbieter unter anderem Kontrollen durch die Finanzaufsicht Bafin und durch eine externe Verwahrstelle vorsieht, sondern dem Vermögensanlagegesetz. Das heißt de facto, es gibt viel weniger Kontrolle, dafür etwa im Fall der One Group die Aussicht auf jährlich sechs Prozent Verzinsung.

Anlegerschützer wie Stefan Loipfinger sehen die Produkte kritisch. Aus seiner Sicht taugen Namensschuldverschreibungen nur dann, wenn ein Anleger überzeugt ist, dass die Wohnimmobilienmärkte, an denen er investiert, auch in den nächsten drei, vier Jahren boomen - und wenn die Beteiligung nicht mehr als fünf Prozent des Vermögens beträgt.

Sechs Prozent Verzinsung peilt One-Group-Chef Malte Thies auch für das aktuelle Beteiligungsangebot ProReal Deutschland 7 an. Das Produkt soll ein Volumen von 50 Millionen Euro Eigen­kapital erreichen. Das Geld dient als Teil der Kreditfinanzierung für ein Portfolio aus diversen Wohnungsbauprojekten der Isaria in deutschen Großstädten. Die Laufzeit beträgt drei Jahre. Anleger können sich ab 10 000 Euro (zuzüglich 3,5 Prozent Agio) beteiligen. Die Verzinsung entspricht Einkünften aus Kapitalvermögen. Die Anleger schließen bei den Wohnungsprojekten, die unter anderem in Hamburg und München zu finden sind, mit ihrem Geld die Lücke zwischen Bankkrediten und dem Eigenkapital von Isaria. Typischerweise belaufen sich die Darlehen auf etwa 75 Prozent des Investitionsvolumens, die übrigen 25 Prozent speisen sich aus Anlegergeld und Eigenkapital.

Bausteine wider die Risiken

Ganz genaue Quoten sind schwer zu nennen. Erstens verschieben sich die Anteile von gebundenem Eigen- und Fremdkapital bei Projekten im Laufe ihrer Entwicklung, und zweitens finanziert ProReal Deutschland 7 nicht gezielt ein oder zwei Bauvorhaben. Vielmehr beteiligen sich die Anleger an einem Pool, der aus etwa 15 Projekten besteht. Thies begründet diese Struktur mit besserer Risikostreuung. Sollte ein Projekt also mal nicht performen, blieben noch viele andere, die für die Verzinsung sorgen können.

Als weiteren Baustein, die Anlegerrisiken trotz fehlender Regulierung gering zu halten, nennt der One-Group-Chef den Rangrücktritt von Isaria. Das heißt, der Konzern ist derzeit mit 68 Millionen Euro Eigenkapital in aktuellen Projekten engagiert, die sich auf rund 650 Millionen Euro summieren. Sollte irgendetwas schiefgehen, wäre zuerst das Isaria-Kapital verloren, ehe die Anleger betroffen sein könnten.

Demnächst will Thies mit der Cordes Treuhand zudem noch eine von der Bafin genehmigte Verwahrstelle hinzuziehen, die die Geschäftsführung und Zahlungsströme überwacht. Damit will der Geschäftsführer Kritikern begegnen, denen Anleihen wie Namensschuldverschreibungen zu riskant erscheinen. Thies: "Wir sind zwar weiterhin eine ‚sonstige Vermögensanlage‘ nach dem Vermögensanlagegesetz, erfüllen aber viele Anforderungen, die das KAGB für AIFs vorsieht."