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Immobilien und Immobilienaktien in der Corona-Krise: Welche Preise, Kurse und Bauzinsen Analysten jetzt erwarten

Immobilien und Immobilienaktien in der Corona-Krise: Welche Preise, Kurse und Bauzinsen Analysten jetzt erwarten

WKN: 885836 ISIN: US6174464486 Morgan Stanley

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05.06.2020 - 16:15
24.05.2020 04:20:00

Die Folgen des Coronavirus wirken sich auch auf Immobilienmärkte und Immobilienaktien aus. Die bangen Fragen lauten, was die Pandemie für Immobilienpreise, Immobilienaktienkurse und Bauzinsen bedeutet. BÖRSE ONLINE berichtet, wie Analysten die Lage in Deutschland und international beurteilen. Von Jürgen Büttner


Immobilien sind ein Thema von allgemeinem Interesse. Für Haus- oder Wohnungsbesitzer sowie für Investoren sind Immobilien oftmals die größte Investition im Leben. Auch deshalb ist es wichtig, sich über die jeweilige Lage auf den Immobilienmärkten zu informieren.



Sinn macht dies selbst für Mieter. Denn für sie ist es entweder wichtig zu wissen, ob gerade ein günstiger oder ungünstiger Zeitpunkt ist für den Erwerb einer eigenen Wohnung oder eines eigenen Hauses bzw. ob die Lage auf dem Immobilienmarkt eher für weiter steigende oder für fallende Mieten spricht. Auch Aktienanleger sollten über das Segment Bescheid wissen. Denn Immobilienaktien sind eine Alternative, um gegebenenfalls ebenfalls in dem Segment mitzumischen.


Vor diesem Hintergrund hat sich BÖRSE ONLINE aktuelle Studien zum Thema Immobilienmarkt angesehen und nachfolgend berichten wir daraus. Dabei geben wir Einblicke, was Experten zur aktuellen Lage bei den Wohnimmobilienpreisen in Deutschland sagen sowie zu den weiteren Preisaussichten (hierzulande und international). Zudem berichten wir über die Ausgangslage und weiteren Perspektiven bei den Bauzinsen sowie darüber, was die derzeit vorherrschenden Bewertungsrelationen bezüglich der Kursaussichten bei europäischen Immobilienaktien versprechen.

Weiterhin kein Einbruch bei den deutschen Immobilienpreisen



Wer sich fragt, was bei den Immobilienpreisen in Deutschland gerade passiert, für den taugt der Europace Hauspreis-Index EPX als Informationsquelle. Dieser basiert auf tatsächlichen Immobilienfinanzierungs-Transaktionsdaten des Europace Finanzierungsmarktplatzes. Der EPX wurde im Jahr 2005 gemeinsam mit dem Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BBR entwickelt und wird seitdem monatlich erhoben. Der Gesamtindex besteht aus den Daten der Einzelindizes für Bestands- und Neubauhäuser sowie für Eigentumswohnungen.

Zur derzeitigen Situation schreibt die Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite Europace AG in der aktuellen Ausgabe, dass die Aprilzahlen ein anderes Bild zeigen, als das landläufige Gefühl bislang widerspiegelte. Denn entgegen zahlreicher negativer Prognosen zeige sich bei den deutschen Immobilienpreisen derzeit keine Abkühlung.

Gut zwei Monate nach Inkrafttreten der Maßnahmen zur Einschränkung des Virus Covid-19 zeichne sich nach wie vor keine nennenswerten Trendänderungen, geschweige denn Einbrüche, bei den Wohnimmobilienpreisen ab. Nicht ganz so stark wie im Vormonat, doch immer noch solide, sei der Gesamtindex um 0,70 Prozent auf 176,07 Punkte gestiegen. Auch in den Segmenten Neubauten und Eigentumswohnungen habe der Index zulegen können. So sei bei Neubauten ein Anstieg von 0,89 Prozent auf 181,90 Punkte ermittelt worden. Bei Eigentumswohnungen seidie Steigerung mit lediglich 0,47 Prozent zum Vormonat zwar etwas verhaltener ausgefallen, was aber auf die sehr starken Märzzahlen zurückgeführt werden könne. Insgesamt liege der Hauspreisindex für Eigentumswohnungen mit 182,08 Punkten immer noch vor allen anderen Segmenten.

Stefan Kennerknecht, Co-CEO der Europace AG, ordnet die Zahlen folgendermaßen ein: "Unsere Plattformzahlen zeigen derzeit noch keinerlei Trendwende bei der Immobilienfinanzierung und bei den tatsächlich bezahlten Immobilienkaufpreisen. Häuser und Wohnungen werden nach wie vor dringend gesucht, und vielleicht nutzen gerade jetzt Menschen die Zeit, sich nach einem Eigenheim umzusehen. Sicherlich haben einige Käufer ihre Suche erstmal auf Eis gelegt, und auch bei den Angeboten wurde das ein oder andere vom Markt genommen. Gesamtheitlich gesehen übersteigt aber die Nachfrage nach wie vor das Angebot, was die stetige Preissteigerung erklärt. Dazu kommt, dass die aktuellen Daten Zeiträume abbilden, in denen Covid-19 und dessen Auswirkungen noch nicht richtig eingeordnet werden konnten. Wer sich also in den letzten Wochen in den Endzügen einer Finanzierung befand, rückte vermutlich erst mal nicht vom Kauf ab. Erst die kommenden Monate werden zeigen, ob das Virus auch Einfluss auf die Immobilienfinanzierung und die Hauspreise haben werden. Was wir jetzt schon beobachten, ist, dass die Branche zunehmend auf Digitalisierung setzt und nach Lösungen sucht, mit denen sie ihre Kunden im Falle einer länger anhaltenden Krise auch weiterhin aus der Ferne unterstützen kann." Hauspreis-Index: Wenn auch nicht mit ganz so starker Steigerung wie im Vormonat - der EPX bleibt stabil Die Entwicklung der EPX-Preisindizes im Detail:

Bauzinsen nach Corona: "Die Zinsen könnten über Jahrzehnte niedrig bleiben."



Wer sich mit Immobilien beschäftigt, für den ist meist auch die Frage interessant, wie es voraussichtlich mit den Bauzinsen weitergeht. Der deutsche Finanzdienstleister Dr. Klein Privatkunden AG als Spezialist für das Geschäft mit Hypotheken stellt in diesem Zusammenhang in einer aktuellen Einschätzung zunächst die Frage, warum die Preise eigentlich seit Jahren nicht mehr steigen? Schließlich habe die massive Geldschwemme, mit der die europäische Zentralbank seit vielen Jahren den Euroraum flute, vor allem ein Ziel: Die Wirtschaft anzukurbeln und gleichzeitig die Preisstabilität sicherzustellen. Als stabil gelte dabei eine Teuerungsrate von annähernd zwei Prozent.

Heute sei es kaum mehr vorstellbar, doch bis in die 90er Jahre seien deutlich höhere Inflationsraten Normalität gewesen. Die Notenbanken hätten damals einschreiten müssen, um die Inflation auf zwei Prozent zu senken. Warum die Preise nun schon seit mehreren Jahren trotz niedriger Zinsen und steigender Löhne nicht nennenswert zugelegt hätten, habe verschiedene Ursachen. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, hat dazu beobachtet, dass die geldpolitischen Maßnahmen der Notenbanken teilweise gar nicht in der Realwirtschaft ankommen würden: "Die niedrigen Kreditzinsen werden von den Unternehmen nur zum Teil für Investitionen genutzt. Viele Aktiengesellschaften verwenden die günstigen Kredite, um eigene Aktien zu erwerben und binden somit Kapital. Das Geld bleibt daher zu einem großen Teil im Finanzkreislauf und kommt nur moderat in der Realwirtschaft an."

Eine weitere Erklärung für die anhaltend niedrige Inflation sei die zunehmende Globalisierung. Durch sie ist der Preiskampf international härter geworden und Unternehmen verzichteten teilweise aus Angst vor einem Wettbewerbsnachteil auf Preiserhöhungen. "Durch die Corona-Krise könnte zwar die Produktion einiger systemrelevanter Güter wieder nach Europa verlagert werden und deren Preise damit steigen. Insgesamt erwarte ich durch die Pandemie aber keine Ent-Globalisierung und damit auch keinen großen Effekt auf die Inflation. Die wesentlichen Warenströme werden weiterhin international bleiben", so Neumann. Durch den Lockdown und den starken Konsumeinbruch könnte die Pandemie vorübergehend zu einer leichten Deflation führen. Spätestens wenn die Wirtschaft mit Konjunkturprogrammen angekurbelt wird, dürfte die Inflation allerdings wieder anziehen. "Ich erwarte, dass die Inflation zum Jahresende wieder steigen und zumindest das Vorkrisenniveau erreichen wird. Eine galoppierende Inflation halte ich allerdings auch auf lange Sicht für sehr unwahrscheinlich."

Dass auch die Märkte von einem langfristig niedrigen Zinsniveau ausgehen, lässt sich unter anderem an den Konditionen für lange Zinsbindungen ablesen. "In der Vergangenheit war die Zinsdifferenz zwischen einer zehn- und zwanzigjährigen Zinsbindung deutlich höher als heute. Und obwohl die Zinsen durch die aktuelle Situation leicht steigen, ist der Spread zwischen den Zinsbindungen nicht größer geworden. Das zeigt, dass auch auf lange Sicht kein nennenswerter Zinsanstieg erwartet wird." Aktuell erhalten Kreditnehmer ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung ab 0,41 Prozent, bei 15 Jahren sind es 0,52 Prozent und bei 20 Jahren 0,82 Prozent. Erst bei einer Zinsbindung von 25 Jahren steigt der Sollzins über die 1-Prozent-Marke.

In den zuletzt gestiegenen Bauzinsen erkennt Michael Neumann keinen nachhaltigen Trend: "Die leichte Aufwärtsbewegung ist zum großen Teil darauf zurückzuführen, dass die Banken in der aktuell unsicheren Zeit Risiken neu bewerten und Zinsrückgänge nicht komplett an ihre Kunden weitergeben. Auf mittlere Sicht ist zwar ein moderater Anstieg möglich, doch der wird sich in einem überschaubaren Rahmen halten. Auch dann wird das Zinsniveau immer noch auf einem im historischen Vergleich absolut günstigen Niveau verbleiben." Sein tendenzielles Fazit: Kurzfristig eingeschränktes Aufwärtspotenzial, mittelfristig leicht steigend.




Quellen: Europace AG, Investing.com, Dr. Klein Privatkunden AG

LBBW: Corona-Pandemie bringt Zäsur für deutsche Wohnimmobilien



Eine der vielen rund um das Coronavirus von Anlegern diskutierten Themen lautet, wie sich das Ganze wohl auf die Immobilienpreise auswirkt. Die Landesbank BadenWürttemberg (LBBW) kommt dazu in einer aktuellen Studie zu dem Schluss, dass nach vielen Jahren des Booms, vor allem in den Metropolen und den Schwarmstädten, die Pandemie eine neue Phase für den deutschen Wohnimmobilienmarkt einläutet.

Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt seien dabei vielfältig. Die scharfe Rezession dürfte eine steigende Arbeitslosigkeit, eine geringere Arbeitsplatzsicherheit sowie ein schwächeres künftiges Lohnwachstum mit sich bringen und dadurch die Immobilienpreisentwicklung im laufenden Jahr belasten. Gleiches gelte kurzfristig für die vermutlich geringere Zuwanderung (Stichwort: Grenzschließungen). Längerfristig dürfte Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern des Euroraums für ausländische Arbeitskräfte aber eher an Attraktivität gewinnen.

Das wohl noch sehr lange andauernde Niedrigzinsumfeld dürfte die Preise hingegen stützen. Zudem sei nicht auszuschließen, dass die Attraktivität von Wohnimmobilien in den Augen privater Haushalte und institutioneller Investoren gerade aufgrund der aktuellen Wirtschaftskrise steige, da sie in ihnen eine vergleichsweise sichere Kapitalanlage sehen würden. Dies könnte sogar zu steigenden Hauspreisen führen.

Über das Reaktionsmuster der Akteure lasse sich derzeit aber nur spekulieren. Die Prognoseunsicherheit sei daher derzeit außergewöhnlich hoch. Jüngste Daten signalisierten bislang eine stabile bis positive Preistendenz. Per saldo misst die LBBW den belastenden Faktoren jedoch ein größeres Gewicht bei und man erachtet einen Preisrückgang im mittleren einstelligen Prozentbereich im Jahresverlauf für das wahrscheinlichste Szenario. Geringere Außen- und Binnenwanderung dürften dabei dazu beitragen, dass sich die Schere zwischen den Preisen in den Metropolen und dem ländlichen Raum etwas schließe.

In der auseigenen Blickpunktstudie "Deutsche Wohnimmobilien - Preisblase oder angemessene Bewertung?" vom 23. Januar 2020 habe man die Einschätzung geäußert, dass der deutsche Wohnimmobilienmarkt zwar ein erhöhtes Bewertungsniveau aufweist, aber eine spekulative Preisblase vermutlich nicht vorliegt. Zu dieser Einschätzung stehen die Analysten weiterhin, auch wenn die Pandemie in vielerlei Hinsicht Auswirkungen auf den Immobilienmarkt mit sich bringt.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt habe sich aus Investorensicht bis vergangenes Jahr in einer quasi idealen Welt befunden aus beständigem Wachstum der Beschäftigtenzahl, fundamentaler Wohnungsknappheit, neuerlichem Trend hin zur Verstädterung, niedrigen Hypothekenzinsen und Anlagenotstand privater und institutioneller Investoren. Diese Welt ändere sich nun. Die Einflüsse auf den Immobilienmarkt seien dabei vielfältig und mit zum Teil gegensätzlicher Wirkung.

Angesichts des starken Preisanstiegs in den vergangenen Jahren sollte ein Preisrückgang nicht zu größeren Verwerfungen am Immobilienmarkt führen, zumal die Baufinanzierungen in Deutschland zu einem Großteil mit Laufzeiten von zehn Jahren und mehr vereinbart würden. Eine in der zweiten Jahreshälfte einsetzende Stabilisierung und nachfolgende Erholung der Wirtschaft vorausgesetzt, dürften anschließend aber auch die Immobilienpreise wieder auf einen leicht ansteigenden Pfad einschwenken. Individuelle Abweichungen vom bundesweiten Trend seien aber gleichwohl einzukalkulieren: Sollte es aufgrund der derzeitigen Beeinträchtigungen für die Wirtschaft zu Massenentlassungen bei einem für eine Stadt oder Region wichtigen Arbeitgeber kommen, könnte der Immobilienmarkt dort auch härter und nachhaltiger getroffen werden.


Quellen: Quelle: Refinitiv, OECD, LBBW Research

Commerzbank: Corona nicht das Ende des Immobilienbooms



Gedanken zu den Aussichten der Immobilienpreise haben sich auch die Analysten bei der Commerzbank gemacht. Sie kommen in einer Studie zu dem Ergebnis, dass die durch den Coronavirus ausgelöste tiefe Rezession in Deutschland auch am Häusermarkt nicht spurlos vorübergehen werde. Allerdings sei der Immobilienboom damit wohl kaum zu Ende. Kurzfristig dürften die Preise zwar stagnieren, in Großstädten könnten sie leicht fallen. Ab dem kommenden Jahr dürften die Preise aber wieder zulegen. Denn die wichtigsten Treiber des Immobilienbooms der vergangenen Jahre sind weiterhin gegeben.

Die Analysten räumen zwar ein, dass viele Beobachter offenbar davon ausgehen würden, dass das Corona-Virus den seit mittlerweile zehn Jahren laufenden Immobilienboom in Deutschland beendet. Zur Begründung verwiesen sei auf wegen der tiefen Rezession einbrechende Einkommen, wegen denen für viele Haushalte die Finanzierung des Eigenheims schlicht nicht mehr möglich sei. Hinzu komme die Unsicherheit über die zukünftigen Entwicklungen - des Virus, der Wirtschaft, der Einkommen und der Lebensverhältnisse allgemein -, die die Nachfrage nach Immobilien nachhaltig verringern würde.

Doch bei der Commerzbank glaubt man dies nicht. Natürlich würden die Einkommen der privaten Haushalte unter der Krise leiden. Allerdings dürfte der Rückgang kleiner ausfallen, als dies mancher angesichts des sich abzeichnenden Einbruchs des Bruttoinlandsproduktes befürchtet. Hierfür spreche zumindest die Erfahrung aus der scharfen Rezession in den Jahren 2008 und 2009 nach dem Lehman-Schock. Während das reale Bruttoinlandsprodukt im Vergleich zum vorhergehenden Hochpunkt um sieben Prozent abgesackt sei, seien die verfügbaren Einkommen pro Kopf im vierten Quartal 2008 "nur" um 2,5 Prozent zurückgegangen und sie seien danach bis Ende 2009 stabil geblieben. Ab Anfang 2010 - also drei Quartale nach dem Ende der Rezession - hätten sie dann wieder zu steigen begonnen.

Dieses Mal dürfte der wirtschaftliche Einbruch zwar noch stärker sein als nach der Lehman-Pleite. Allerdings dürfte die Wirtschaft einen beträchtlichen Teil dieses Einbruchs nach einer weitgehenden Lockerung der Eindämmungsmaßnahmen auch wieder wettmachen, so dass die Einkommensverluste drei oder vier Quartale nach dem Beginn der Krise nicht viel größer sein dürften als damals. Zu bedenken sei auch, dass die Kurzarbeit viel auffangen dürfte. Außerdem habe die Politik auf Bundes- und EU-Ebene massive Ressourcen freigesetzt, um die finanziellen Härten für Unternehmen und Haushalte abzufedern und die Durststrecke zu überstehen.

All diese Gründe sprächen dafür, dass die Häuserpreise in Deutschland weitgehend stabil bleiben dürften. Hinzu komme, dass viele Anleger Immobilien weiterhin als "sicheren Hafen" ansehen würden, was die Nachfrage nach Immobilien und damit die Preise zusätzlich stützen sollte. Insofern rechnet die Commerzbank kurzfristig mit bundesweit stagnierenden Preisen. In den Großstädten könnten sie sogar leicht fallen. Denn dort seien die Preise in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen, als das die Fundamentalfaktoren nahegelegt hätten. Ohnehin habe sich 2019 eine Trendumkehr abgezeichnet. Während in den Jahren zuvor die Immobilienpreise in den Großstädten deutlich schneller gestiegen seien als im Bundesdurchschnitt, hätten diese 2019 mit durchschnittlich 3,5 Prozent nur noch halb so schnell zugelegt wie in Gesamtdeutschland mit 6,5 Prozent.

Langfristig dürfte sich der Boom am deutschen Wohnimmobilienmarkt aber fortsetzen. Die deutsche Wirtschaft sollte sich auf absehbare Zeit erholen und der Arbeitsmarkt sich stabilisieren. Beispielsweise sei die Kurzarbeit nach der Finanzkrise bereits im Jahr 2010 wieder deutlich gefallen.

Maßgeblicher Treiber für die Immobilienpreise wird aber die weiterhin extrem lockere Geldpolitik der EZB und anderer Notenbanken bleiben, so die Commerzbank. Diese hätten im Zuge der Corona-Krise ihre Schleusen geöffnet und die Märkte erneut mit Geld geflutet. Als Konsequenz der weltweit äußerst expansiven Geldpolitik blieben Anlegern kaum noch Investitionsalternativen, so dass Investitionen in Immobilien zusehends attraktiv würden. Ohnehin sähen Investoren in Immobilien einen sicheren Hafen für ihr Vermögen. Zweitens machten die niedrigen Zinsen für viele Immobilien finanzierbar. Laut dem Erschwinglichkeitsindex der Commerzbank ist der Hauskauf derzeit so günstig wie nie in der Vergangenheit. Dies dürfte auf absehbare Zeit so bleiben, heißt es.



DZ Bank: Internationale Häusermärkte: Pandemie lässt Preise sinken



In einer Studie mit internationaler Ausrichtung vertritt die DZ Bank die Ansicht, dass die Pandemie große Schäden auf den Häusermärkten anrichten könne, auch wegen bestehender Blasenrisiken und hoch verschuldeter Privathaushalte. Vorteile hätten Länder mit soliden Staatsfinanzen und guten Sozialleistungen. Ein knappes Immobilienangebot dämpfe das Rückschlagrisiko. Die Belebung der Häusermärkte könnte aber gebremst werden, wenn durch die Rezession angeschlagene Banken kaum noch Kredite vergeben könnten.

Letztlich dürfte die Pandemie alle Immobilienmärkte belasten, aber in einem unterschiedlichen Ausmaß. Angesichts der schon bisher in manchen Ländern wachsenden Blasengefahr am Immobilienmarkt seien ohnehin Korrekturrisiken vorhanden. Ein Lichtblick sei das voraussichtlich weiterhin niedrige Zinsniveau. Günstig sei auch, dass die Länder mit teuren Immobilienmärkten und hoher Verschuldung voraussichtlich schwächer unter der Corona-Krise leiden würden. Hier dämpften zumeist solide Staatsfinanzen und ein hohes Sozialleistungsniveau die Abwärtsrisiken.

Besonders stark dürften wohl Italien und Spanien unter der Corona-Krise leiden. Hier wüden zumindest die Belastungen für die Immobilienmärkte vom moderateren Bewertungsniveau und niedrigen Neubauzahlen gemildert. In Großbritannien und Irland komme die Pandemie durch den Brexit und die voraussichtlich zum Jahreswechsel endende Übergangsfrist beim EU-Austritt zur Unzeit. Jedoch könnte das Ausmaß des Schadens durch das knappe Immobilienangebot verringert werden. In den Vereinigten Staaten werde der Immobilienmarkt erheblich unter der rapide wachsenden Arbeitslosigkeit leiden. Daher könne auch hier das knappe Immobilienangebot derzeit als Vorteil angesehen werden. Das gelte auch für den deutschen Häusermarkt, der die Corona-Pandemie vergleichsweise gut überstehen könnte. Weitere Pluspunkte seien eine niedrige Verschuldung und der erwartete eher moderate Anstieg der Arbeitslosigkeit. Hohe Bewertungen konzentrierten sich auf wenige Städte.

Eine spürbare wirtschaftliche Erholung im Anschluss an die Rezession würde das Korrekturrisiko der Häusermärkte erheblich mildern. Die Belebung der Immobilienmärkte könnte sich aber wie bereits erwähnt verzögern, wenn die Banken in einigen Ländern möglicherweise als Folge hoher Belastungen kaum noch Kredite vergeben könnten.

In der Tabelle sind relevante Kennzahlen zu den Häusermärkten dargestellt. Ausprägungen, die ein erhöhtes Risiko anzeigen, sind farbig unterlegt. Zudem enthält die Tabelle eine Einschätzung über das von der DZ Bank bis 2021 erwartete Korrekturpotenzial.



Bewertungsabschlag bei europäischen Immobilienaktien verspricht historisch betrachtet Kursgewinne



Mit dem Thema Jens europäische Immobilienaktien beschäftigt sich Fondsmanager Jens Ehrhardt ist in dem von ihm seit 1974 wöchentlich herausgegebenen Börsenbrief Finanzwoche. Laut dem Vermögensverwalter hat die Corona-Krise deutliche Bremsspuren bei Immobilienwerten hinterlassen. Weltweit. Vor allem in Europa weisen Immobilienaktien zum Teil Abschläge zu ihrem Nettovermögenswert (NAV) von über 40 Prozent auf - im Schnitt sind es 21 Prozent.

Historisch gesehen hätten sich Immobilienwerte jedoch bei derartig hohen Abschlägen, laut einer Studie von Morgan Stanley, danach besonders gut entwickelt: Auf 1-Jahres-Sicht mit +14 Prozent, auf 2-Jahres-Sicht mit +31 Prozent und über 5 Jahre mit +99 Prozent. Derartige Studien weisen zwar oftmals eine gewisse Tendenz auf, mehr die Überlebenden der Krise in den Fokus zu rücken (Survivorship Bias) und verfälschen die Ergebnisse damit leicht, das heißt, die reale Rendite dürfte etwas niedriger sein. Dennoch sind die Ergebnisse plausibel, so Ehrhardt.

Warum? Zum einen würden angesichts hoher NAV-Abschläge vom Markt bereits deutlich fallende Immobilienpreise vorweggenommen. Zum anderen biete das dann reduzierte Preisniveau wieder mehr Potenzial für anschließende Preisanstiege. Stark fallende Immobilienpreise habe man bislang nur bei einem hohem Immobilienüberangebot gesehen, etwa während der Finanzkrise 2008 - hier vor allem in Spanien und den USA.

Vor Covid-19 seien hingegen die Leerstandsquoten in allen Immobilienklassen weltweit auf niedrigem Niveau gewesen. Dennoch dürfe man das Risiko nicht unterschätzen. Fallende Mieten, steigende Finanzierungskosten durch höhere Kreditausfallrisiken sowie historisch niedrige Immobilienrenditen könnten zu einer Abwärtsspirale führen. Daher sollte man sich auf Immobilienwerte mit qualitativ guten Portfolios sowie möglichst niedriger Verschuldung gemessen an der Beleihung des Portfolios (LTV) fokussieren.

Chancen und Risiken seien auch stark abhängig von der jeweiligen Immobilienklasse. Besonders schwierig sei wegen dem zunehmenden Online-Handel die Situation bei Einzelhandelsimmobilien. Auch Büroimmobilien werden laut Ehrhardt weltweit mit fallenden Immobilienpreisen und rückläufigen Mieten zu kämpfen haben. Hotelimmobilien stünden wegen der Reisebeschränkungen unter Druck. Strukturell interessant seien dagegen vor allem Lagerzentren sowie Betreiber von Rechen- und Datenzentren.

Was den Wohnimmobilienmarkt angeht, ist aus der Sicht von Ehrhardt Deutschland weiter stabil. Als besonders krisenresistent gälten Wohnimmobilien. Angesichts aktueller Maßnahmen wie dem Kurzarbeitergeld und einer hohen sozialen Absicherung dürfte vor allem in Deutschland ein Großteil der Mieter in der Lage sein, ihre Miete weiter zu zahlen. Und ob es wirklich zu einer Korrektur bei den Preisen komme, bleibe ungewiss. Wohnungen seien weiterhin knapp, und die Zinsen dürften für längere Zeit niedrig bleiben. Zwar seien die Preise vor allem in den begehrten Ballungszentren teils drastisch gestiegen, im internationalen Vergleich seien Immobilen hierzulande aber weiter relativ erschwinglich.

Das Fazit von Ehrhardt: Immobilienwerte notieren aktuell teilweise mit einem deutlichen Abschlag zum NAV, was in der Vergangenheit zu überdurchschnittlich hohen Kursgewinnen in der Folgezeit geführt hat. Einzelhandelsimmobilien und Hotels sind zurzeit besonders gefährdet, aber Chancen bieten sich unter anderem bei Lager- und Rechenzentren. Als besonders krisenresistent dürften sich deutsche Wohnimmobilien erweisen. Anleger sollten sich auf Werte mit guten Immobilienportfolios und niedriger Verschuldung fokussieren. Eine genaue Analyse und Auswahl, vor allem bei besonders schwierigen Anlageklassen wie Hotels und Einzelhandelsimmobilien, ist wichtig, da nicht jedes Immobilienunternehmen überleben wird.



Quellen: Unternehmensdaten. Datastream, Morgan Stanley Research, Finanzwoche


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