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Auch Jens Ehrhardt weist in der von der Vermögensverwaltungsgesellschaft Dr. Jens Ehrhardt Gruppe herausgegebenen Publikation Finanzwoche darauf hin, dass das Negativzins-Umfeld nicht nur die Kapitalvermehrung zu einer Herausforderung mache, sondern bereits den Kapitalerhalt. Deshalb beschäftigten sich auch viele Deutsche mit dem Immobilienerwerb. Bislang seien sie dabei ähnlich wie bei Aktien eher zurückhaltend gewesen. Nur etwa die Hälfte wohne in den eigenen vier Wänden. Die Angst vor Verlusten sei dabei nicht entscheidend, denn viele Deutsche glaubten, dass Immobilienpreise gar nicht fallen können. Letzteres sei jedoch durchaus möglich, so Ehrhardt.
Auch die Preisentwicklung zwischen Metropolen einerseits und "dem flachen Land" ande-rerseits klaffe weit auseinander: Großstädte mit starkem Bevölkerungszuwachs (zum Beispiel München inzwischen 1,5 Millionen Einwohner nach 1,2 Millionen noch zur Jahrtausendwende) verzeichneten teils stark gestiegene Immobilienpreise. In Regionen dagegen, die unter Abwanderung leiden würden, seien Immobilien trotz Niedrigzinsen kein Selbstläufer. In Teilen Ostdeutschlands oder auch des insgesamt keineswegs schwächelnden Bundeslandes Nordrhein-Westfalen gebe es auch derzeit nur stagnierende oder vereinzelt sogar fallende Preise. Selbst Immobilien-Preise für gute Lagen könnten fallen, wie die Immobilienkrisen in Spanien und den USA ab 2008 gezeigt hätten.
Die wichtigsten Rahmendaten beim Immobilienerwerb seien Zinssätze (Refinanzierung), Neubauaktivität (Angebot) und Zuzug (Nachfrage), bzw. hinter letzterem insgesamt der Zustand der deutschen Wirtschaft. Auch bei Immobilien seien Übertreibungen immer möglich oder sogar wahrscheinlich, wenn im Zuge von Anlagenotstand viele zu optimistische Anleger auf den Markt drängten. In deutschen Großstädten dürfte derzeit vor allem Knappheit an Wohnraum für die beobachtbaren Preissteigerungen sorgen, so dass dort bislang nicht von einer Immobilienpreisblase gesprochen werden kann. Gleichwohl ziehe der Nachfrageüberhang Folgen nach sich, die durchaus typisch sind für spekulative Blasen: In Berlin betrügen etwa die Nebenkosten (Steuern, Makler, Notar) des Immobilienkaufes inzwischen oft 15 Prozent, nachdem sie jahrzehntelang bei unter zehn Jahren gelegen hätten. Ein Umstand, der nicht nur an den seit 2006 bundesweit gestiegenen Grunderwerbsteuern liege. Im internationalen Vergleich seien die deutschen Nebenkosten ohnehin hoch. Ebenso spreche die relative Preiswürdigkeit von Mieten gegenüber Kaufen (wie viele Jahresmieten kostet eine Immobilie?) derzeit nicht deutschlandweit für Kaufen.
Das Umfeld für Wohnimmobilien-Aktien bezeichnet Ehrhardt trotz inzwischen recht hoher Bewertungen dennoch weiterhin solange als gut, wie die Zinsen niedrig bleiben sowie die deutsche Konjunktur und damit auch die Exportwirtschaft nicht nachlasse. Auf den nachfolgenden Seiten verrät BörseOnline, was Jens Ehrhardt über vier deutsche Wohnimmobilien-Aktien denkt.
Deutscher Wohnimmobilien-Aktien-Favorit von Jens Ehrhardt, Nummer eins: Vonovia SE (WKN: A1ML7J, 34,295 Euro)
Nachfolgende Finanzwoche-Daten basieren auf Kursen vom 21. Juli. Unternehmenswert/EBITDA: 22,4 Kurs-Gewinn-Verhältnis 20,0 Kurs-Cash-Flow-Verhältnis: 21,0 Kurs/FFO: 22,4 Auf-/Abschlag Nettoinventarwert (in Prozent): 11,4 Beleihung (Loan-To-Value, in Prozent): 45,8 Dividendenrendite (in Prozent): 3,2 Quelle: Finanzwoche-Schätzungen; LTV auf Basis der 3-Monats-Zahlen; NAV = Nettovermögenswert, FFO = nachhaltiger operativer Cash Flow
Anders als bei vielen anderen aus dem deutschen Leitindex war mit dem DAX-Mitglied Vonovia in diesem Jahr verglichen mit dem Stand von Ende 2015 schon richtig Geld zu verdienen. Denn zum Jahresultimo notierte dieser Titel noch bei 28,55 Euro. Durch den verbuchten Kursanstieg hat der Wert jetzt sogar wieder Tuchfühlung zu dem im März bei 34,95 Euro aufgestellten Rekordhoch. Sollte demnächst auch noch der Sprung über diese Hürde gelingen, dann wäre das ein prozyklisches charttechnisches Kaufsignal erster Güte.
Der Wohnimmobilienkonzern, der durch die Übernahmen von Gagfah und Südewo gewachsene Bestands-Schwerpunkte in Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Baden-Württemberg sowie Berlin hat, sammelte im Juni mit einer Anleihen-Emission in einer Dual-Tranche eine Milliarde Euro ein. Die Erlöse sollen den Unternehmensangaben zufolge für allgemeine Geschäftszwecke einschließlich von Refinanzierung genutzt werden.
Halbjahreszahlen gibt es hier am 02. August. Das erste Quartal verlief nach Einschätzung Ehrhardts bereits sehr gut. Zum 31. März habe der Nettovermögenswert (NAV) je Aktie 30,15 Euro betragen, wenn man den Wert um den als recht hoch bezeichneten Goodwill von 24,32 Euro bereinigt. Für das Jahresende 2016 seien bislang 30 bis 31 Euro prognostiziert worden.
Das Mietwachstum von 2,9 Prozent habe im ersten Quartal mitten im Zielkorridor für 2016 von 2,8 bis 3,0 Prozent gelegen. Die Leerstands-Quote habe 2,7 Prozent betragen. Dieser Wert solle auch im Gesamtjahr erreicht werden, wobei die frühere Prognose 3,0 Prozent betragen habe. Im laufenden Jahr scheine Vonovia seinen Fokus auf die Optimierung des bisherigen Portfolios zu legen. Dafür würden bis zu 500 Millionen Euro als Investitionsprogramm für Modernisierungen und Neubau bereitgestellt. Durch Übernahmen seien die Kosten pro Wohneinheit von 850 Euro (2012) auf zuletzt nur noch 644 Euro gesunken.
Die Loan-To-Value Ratio, kurz LTV genannt und die das Verhältnis der Finanzierung zum eigentlich Wert der Immobilie beschreibt, sei im ersten Quartal um weitere 150 Basispunkte von 47,3 Prozent auf 45,8 Prozent gesunken. Der Zielkorridor liege bei 40 bis 45 Prozent. International würden zwar 50 Prozent bereits als solide gelten, aber für einen Blue-Chip, der für institutionelle Anleger attraktiv sein wolle, seien 40 bis 45 Prozent erstrebenswert. In diesem Zusammenhang erinnert Ehrhardt auch daran, dass die größte Aktionäre bei Vonovia Norwegen und Blackrock mit jeweils rund acht Prozent der Anteil sind.
Vonovia verfüge in den kommenden drei Jahren noch über Verbesserungspotential auf der Finanzierungsseite. Bis dahin würden Schulden in Höhe von rund sieben Milliarden Euro fällig, was deutliche Zinseinsparungen einbringen sollte. Vonovia werde zwar inzwischen über den Nettoinventarwert bewertet, aufgrund der Dienstleistungsaktivitäten sollte das Unternehmen laut Ehrhardt jedoch nicht nur auf den reinen Immobilienbestand (NAV) redu-ziert werden. Die Aktie bleibe ein langfristig aussichtsreicher Basiswert.
Deutscher Wohnimmobilien-Aktien-Favorit von Jens Ehrhardt, Nummer zwei: Deutsche Wohnen AG (WKN: A0HN5C, 32,54 Euro)
Nachfolgende Finanzwoche-Daten basieren auf Kursen vom 21. Juli. Unternehmenswert/EBITDA: 30,8 Kurs-Gewinn-Verhältnis 28,0 Kurs-Cash-Flow-Verhältnis: 26,3 Kurs/Funds From Operations (FFO): 29,8 Auf-/Abschlag Nettoinventarwert (in Prozent): 35,7 Beleihung (Loan-To-Value; in Prozent): 42,0 Dividendenrendite (in Prozent): 2,3 Quelle: Finanzwoche-Schätzungen; LTV auf Basis der 3-Monats-Zahlen; NAV = Nettovermögenswert, FFO = nachhaltiger operativer Cash Flow
MDAX-Mitglied Deutsche Wohnen kann seit Ende 2008 mit einem Chart aufwarten, wie man sich ihn als Aktionär nur wünschen kann. Schließlich geht es seitdem fast wie an der Schnur gezogen bis auf wenige Unterbrechungen praktisch stetig nach oben. Dadurch hat sich ein sehr stabil wirkender Aufwärtstrend etabliert, der die Chartampel grün blinken lässt.
Die Aktie notiert auf Jahreshoch und bis zum Rekordhoch bei 34,03 Euro aus dem Jahr 2006 ist es nicht mehr weit. Der ohnehin guten Stimmung rund um diesen Titel hat zuletzt selbst der Brexit geholfen. Denn wie am Markt argumentiert wird, könnte die Deutsche Wohnen bei deswegen eventuell provozierten weiteren geldpolitischen Lockerungen der EZB mit Blick auf die Finanzierungssituation des Unternehmens am Ende sogar als ein Profiteur dastehen. Zum 31. März 2016 habe die durchschnittliche Zinsbelastung 1,7 Prozent betragen, werde weiter gelockert, dürfte dieser Wert weiter sinken, so die Überlegung.
Ehrhardt erinnert ansonsten mit Blick auf die Gesellschaft daran, dass ein Übernahmeversuch durch Vonovia erfolgreich abgewehrt worden sei und der Vorstand nun zunächst die eigene Substanz stärken wolle. Auf Zukäufe solle deshalb vorerst verzichtet werden. Der Großraum Berlin stehe hier für mehr als 80 Prozent des Kern- bzw. für 70 Prozent des Gesamt-Portfolios. Das Unternehmen weise einen sehr niedrigen Leerstand von 1,8 Prozent für das gesamte Portfolio aus, was für eine gute Bestandsqualität spreche.
Die Deutsche Wohnen habe ihren Zinsaufwand bereits stark verringert. Im ersten Quartal 2016 seien neun Millionen Euro weniger aufgewendet worden als im Vorjahr. Vor allem deshalb habe der FFO II (Funds from Operations ohne Effekte aus Immobilienverkäufen) im ersten Quartal um mehr als 37 Prozent zugelegt. Dementsprechend sei bereits eine Dividendenanhebung für 2016 um 30 Prozent angekündigt worden.
Der damit verbundene Nachteil sei, dass der Raum für zukünftige Verbesserungen durch Refinanzierungen eher schmal sei. Bis 2019 würden nahezu keine Verbindlichkeiten fällig, sondern erst wieder ab 2020. Die durchschnittliche Restlaufzeit betrage neun Jahre, der durchschnittliche Zins sei mit 1,7 Prozent bereits relativ niedrig. Für die wichtigste Verschuldungskennziffer im Sektor, den Loan-to- Value (LTV), strebe das Unternehmen strategisch 35 bis 45 Prozent an. Am Jahresende 2016 solle die Quote unter 40 Prozent liegen. Ehrhardt bezeichnet die Aktie als sehr solide, was sich auch in einer bereits recht hohen Bewertung niederschlage.
Deutscher Wohnimmobilien-Aktien-Favorit von Jens Ehrhardt, Nummer drei: LEG Immobilien AG (WKN: LEG111, 88,28 Euro)
Nachfolgende Finanzwoche-Daten basieren auf Kursen vom 21. Juli. Unternehmenswert/EBITDA: 26,0 Kurs-Gewinn-Verhältnis 20,0 Kurs-Cash-Flow-Verhältnis: 22,5 Kurs/Funds From Operations (FFO): 21,3 Auf-/Abschlag Nettoinventarwert (in Prozent): 44,9 Beleihung (Loan-To-Value; in Prozent): 47,4 Dividendenrendite (in Prozent): 3,2 Quelle: Finanzwoche-Schätzungen; LTV auf Basis der 3-Monats-Zahlen; NAV = Nettovermögenswert, FFO = nachhaltiger operativer Cash Flow
Auch die erst seit 2013 börsennotierte Aktie der LEG Immobilien AG glänzt mit einem überzeugenden Aufwärtstrend. Dieses MDAX-Mitglied befindet sich ebenfalls auf Rekordkurs und folglich ist auch der charttechnische Aufwärtstrend völlig intakt. An der charttechnischen Ausgangslage gibt es somit momentan wenig auszusetzen.
Wie viele andere Branchenvertreter profitiert auch diese Gesellschaft von der starken Nachfrage nach Wohnungen. Nach einem deutlichen operativen Gewinnanstieg im ersten Quartal und dank der vorzeitigen, günstigeren Refinanzierung laufender Darlehen war es nach Vorlage der Erstquartalszahlen möglich, den Ausblick für das operative Ergebnis im laufenden und kommenden Jahr anzuheben. Für 2016 erwartet LEG jetzt bei der in der Branche für das operative Geschäft gängigen Kennziffer FFO I eine Spanne von 257 bis 262 Millionen Euro. Für 2017 werden 284 bis 289 Millionen Euro anvisiert. Zuvor lautete die Prognose auf 254 bis 259 Millionen Euro für dieses und auf 279 bis 284 Millionen Euro für nächstes Jahr.
Das Unternehmen operiert in Nordrhein-Westfalen, allerdings kaum in den problematischen Teilen dieses Bundeslandes, wie Ehrhardt hervorhebt. Positive Rahmendaten wie Konjunktur und Zuzug würden etwa in Dortmund oder Essen nach dort jahrzehntelangem Bevölkerungsrückgang verzeichnet. Die Region Münster sei bereits jetzt schwer zu managen, da nur noch 0,6 Prozent Leerstand überhaupt verfügbar sei. Aktuell seien noch 30 Prozent des LEG-Bestandes mietgebunden. In den nächsten zehn Jahre dürften 11.000 Einheiten von insgesamt rund 130.000 Einheiten aus der Mietpreisbindung herausfallen, davon im kommenden Jahr rund 1.900 Einheiten.
Für diese aus der Mietpreisbindung herausfallenden Einheiten sei theoretisch ein Mietwachstum von mehr als 30 Prozent möglich. Bereits im kommenden Jahr dürften Anpassungen bei den geförderten Beständen zu einer Beschleunigung des Mietwachstums auf 3,0 bis 3,3 Prozent führen. Allerdings erscheine die Prognose des Unternehmens sehr vorsichtig. Die für LEG positiven Aspekte der Flüchtlingsunterbringung (die zu 25 Prozent nach Nord-Rheinwestfalen kommen) scheinen nicht voll berücksichtigt zu sein. Dabei sorgten sie für zusätzliche Nachfrage im gesamten Ballungsraum.
Größeres Verbesserungspotential beim Zinsaufwand bestehe für LEG vorerst nicht, da vor 2021 kaum Refinanzierungen notwendig seien. Es gehe hier nur um weniger als zehn Prozent des Kreditbestandes mit Laufzeiten von unter fünf Jahren. Die LEG-Schulden hätten zuletzt eine Laufzeit von 10,8 Jahren bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 2,15 Prozent. LEG bleibt für Ehrhardt aufgrund der steigenden Wachstumsdynamik in Nordrhein-Westfalen und des guten organischen Funds From Operations- und Dividenden-Wachstums interessant.
Deutscher Wohnimmobilien-Aktien-Favorit von Jens Ehrhardt, Nummer vier: TAG Immobilien AG (WKN: 830350, 12,61 Euro)
Nachfolgende Finanzwoche-Daten basieren auf Kursen vom 21. Juli. Unternehmenswert/EBITDA: 22,6 Kurs-Gewinn-Verhältnis 18,0 Kurs-Cash-Flow-Verhältnis: 21,7 Kurs/Funds From Operations (FFO): 19,2 Auf-/Abschlag Nettoinventarwert (in Prozent): 18,2 Beleihung (Loan-To-Value; in Prozent): 61,0 Dividendenrendite (in Prozent): 4,6 Quelle: Finanzwoche-Schätzungen; LTV auf Basis der 3-Monats-Zahlen; NAV = Nettovermögenswert, FFO = nachhaltiger operativer Cash Flow
Anders als LEG und Deutsche Wohnen konnte mit der Aktie der TAG Immobilien AG ein ebenfalls im MDAX enthaltener Titel zuletzt noch kein ganz klares prozyklisches charttechnisches Kaufsignal generieren. Viel fehlt dafür aber nicht mehr, denn bis zum Vorjahreshoch von 13,05 Euro ist es nicht mehr allzu weit. Gelingt es demnächst darüber zu springen, wäre der mittelfristige Seitwärtstrend ad acta gelegt und dafür der im Februar 2009 aufgenommene Aufwärtstrend wieder intakt. Charttechnisch befinden wir uns hier somit in einer recht spannenden Ausgangskonstellation.
Dieses Unternehmen, dessen Hauptstandorte sich im Großraum Hamburg und Berlin, der Region Salzgitter sowie Thüringen/Sachsen und Nordrhein-Westfalen befinden, kann auf eine mehr als 125-jährige Geschichte zurückblicken. Insgesamt bewirtschaftet TAG aktuell rund 80.000 Wohnungen sowie dazugehörige Gewerbeflächen, Garagen und Pkw-Stellplätze. Positiv wurde hier am Markt registriert, dass in der Vorwoche erfolgreich der vorzeitige Umtausch einer noch recht hoch verzinsten ausstehenden Wandelanleihe abgeschlossen wurde. Die Annahmequote betrug 94 Prozent und die verbleibenden Wandelanleihen können nun fällig gestellt werden. Das Unternehmen erwarte dadurch Einsparungen bei den Zinsausgaben von jährlich rund vier Millionen Euro.
Ehrhardt weist darauf hin, dass TAG unter den vier besprochenen Unternehmen den höchsten Leerstand aufweist. Zuletzt waren es noch 7,5 Prozent, nach sogar noch 8,9 Prozent vor einem Jahr. Am Jahresende solle jedoch eine sechs Prozent vor dem Komma stehen. TAG sei stark in Ostdeutschland engagiert, etwa im Speckgürtel um Großstädte, oder in durchaus herausfordernden Märkten wie Salzgitter. Letzteres biete allerdings Verbesserungspotential, denn diese Region entwickle sich trotz VW-Negativschlagzeilen positiv, wie fallende Leerstände zeigten.
TAG bietet nach Ansicht von Ehrhardt einen sehr großen Hebel bei möglichen Refinanzierungen. Bis Ende 2018 könnten 710 Millionen Euro an Bankverbindlichkeiten (Zinssatz aktuell 3,6 Prozent) refinanziert werden. Derzeit wäre dies für rund 1,4 Prozent möglich bei zehn Jahren Laufzeit. Ferner stehe auch die Refinanzierung einer Anleihe über 310 Millionen Euro mit fünf Prozent Coupon an. Chancen, aber auch Risiken sind für Ehrhardt bei der TAG unter den vier genannten Titeln am größten.
Die Veröffentlichung des Zwischenberichts zum zweiten Quartal 2016 steht hier am 11. August an. Bei der Hauptversammlung im Juni wurden für das Gesamtjahr folgende Eckdaten in Aussicht gestellt. Funds from Operations 84 bis 85 Millionen Euro. Funds from Operations je Aktie 0,67 Euro nach 0,62 Euro im Vorjahr. Dividenden von 0,57 Euro nach 0,55 Euro für das Geschäftsjahr 2015. Auf dieser Basis würde sich die Dividendenrendite auf 4,52 Prozent belaufen.
