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Vonovia-Aktie, Deutsche Wohnen & Co.: Was von Immobilienaktien nach dem Urteil zum Mietendeckel zu halten ist

Vonovia-Aktie, Deutsche Wohnen & Co.: Was von Immobilienaktien nach dem Urteil zum Mietendeckel zu halten ist

WKN: A1ML7J ISIN: DE000A1ML7J1 Vonovia SE (ex Deutsche Annington)

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16.06.2021 - 15:59
27.04.2021 06:30:00

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts den Berliner Mietendeckel für nichtig zu erklären, ist laut Berenberg Bank ein wichtiger Etappensieg für die deutschen Immobilienkonzerne. In einer Studie beleuchten die Analysten die Kursaussichten von fünf Branchenvertretern aus DAX und MDAX. BÖRSE ONLINE berichtet. Von Jürgen Büttner

Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Verfassungswidrigkeit des Berliner Mietendeckels war laut Berenberg Bank so eindeutig, wie es nur sein kann. Die Analysten bei der deutschen Traditionsbank sind der Meinung, dass die positiven Auswirkungen für die Branche nicht zu unterschätzen sind und dass die Entscheidung die Diskussion um eine zukünftige Mietpreisregulierung beeinflussen kann.



Dass die Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches, die die Struktur und Systematik der Mietanpassung bei so genannten frei finanzierten Wohnungen beschreiben, der einzige Bezugspunkt bleiben, ist die klare Konsequenz aus dem Urteil. Man ist der festen Überzeugung, dass die nächste Regierung nach der Bundestagswahl im September daran interessiert sein wird, sowohl den Status quo als auch ihren Einfluss auf die Wohnungsmärkte beizubehalten - mehr denn je, da nach den 2017 von der Großen Koalition initiierten Änderungen das Bauvolumen im Wohnungsbau wieder zu steigen begonnen hat.


Eine künftige Änderung des Wohnungsbaugesetzes des Bundes müsse die Situation der lokalen Immobilienmärkte, wie z. B. in Berlin, Salzgitter, Hamburg, Monheim, Aachen, Magdeburg, Dresden, München und Wiesbaden, angemessen berücksichtigen, schon weil sie bundesweit wirke. Der verfassungswidrige Berliner Mietendeckel, der unter bestimmten Bedingungen eine Senkung der Vertragsmieten vorschrieb, wird daher aus Sicht der Berenberg Bank nicht zur Blaupause für eine mögliche zukünftige Mietpreisregulierung auf Bundesebene werden, was für die zukünftige Entwicklung des Mietniveaus und auch der Werte wichtig ist.

Ansonsten konstatieren die Analysten in einer aktuellen Branchenstudie, dass die hohe Sensitivität von Immobilientiteln gegenüber Zinsänderungen sich auch zu Jahresbeginn in rückläufigen Kursen widergespiegelt habe, wobei insbesondere Wohnimmobilientitel eine Underperformance gezeigt hätten. Da die Baukosten für neu errichtete Wohnimmobilien im Februar um +3,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen seien, erwartet man nach einem weiteren bemerkenswerten Anstieg von 8,1 Prozent im vierten Quartal 2020 auch eine positive Entwicklung der Werte für Wohnimmobilien. Auch bei näherer Betrachtung der Parameter, welche Gutachter für die externe Bewertung der Bestände der Unternehmen zum Jahresende 2020 angesetzt hätten, erwartet man keine Aufweichung der Wertansätze, wenn die Zinsen weiter steigen. Die Differenz von 325 Basispunkten zwischen den Renditen für Wohnimmobilien und Bundesanleiherenditen bleibe auf historisch hohem Niveau.

Die Auswirkungen des Urteils auf das Ergebnis der Unternehmen werde in diesem Jahr begrenzt sein, aber die Analysten sehen in den Modellen für einige Sektorvertreter ab 2022 einen Anstieg, da diese Unternehmen relativ große Engagements in Berlin haben. BÖRSE ONLINE berichtet nachfolgend, wie die Berenberg Bank aktuell die Aktien von fünf Immobilienaktien aus DAX und MDAX einstuft. Wie es allgemein heiß, spreche für das Quintett für das Geschäftsjahr 2021 eine Dividendenrendite von im Median 3,5 Prozent, eine operative Gewinnrendite (bereinigter Nettogewinn) von 4,7 Prozent und ein Abschlag von 14 Prozent auf den bereinigten Nettoinventarwert je Aktie.

Grand City Properties-Aktie



Bei den Aktien des im MDAX enthaltenen Immobilienkonzern Grand City Properties rät die Berenberg Bank zum Kauf. In der Erwartung, dass sich die Profitabilität weiter etwas verbessert, leiten die Analysten in der zitierten Studie ein leicht um einen Euro erhöhtes Kursziel von 26 Euro ab. Bei einem Xetra-Schlusskurs am Freitag von 22,46 Euro verspricht diese Vorgabe die Chance auf einen Kursanstieg von 15,8 Prozent.

Da trotz der insgesamt reduzierten Größe auch das recht hohe Mietreversionspotenzial des Portfolios zum Tragen kommen sollte, betrachtet Berenberg das aktuelle Bewertungsniveau der Aktie, die mit einer Gewinnrendite von rund 5,0 Prozent gehandelt werde, als defensiv. Allgemein heißt es mit Blick auf die Anlagethese zu dem auf deutsche Wohnimmobilien fokussierten Konzern mit einem Portfolio von rund 64.000 Wohnungen mit Schwerpunkt in Nordrhein-Westfalen, Berlin und Sachsen, dass Grand City Properties eine Erfolgsbilanz bei der Verbesserung der Portfolioqualität durch Steigerung des Vermietungsgrads und der Mietpreise vorzuweisen habe.

Im Rahmen seiner Strategie des Kapitalrecyclings habe sich das Portfolio der Gesellschaft im Jahr 2020 um 17 Prozent verringert. Gleichzeitig sei der durchschnittliche Marktwert des Portfolios um 20 Prozent auf 1.858 Euro pro Quadratmeter gestiegen und die bereinigte EBITDA-Marge habe sich um 270 Basispunkte im Jahresvergleich auf 80,5 Prozent zum Jahresende 2020 verbessert. Die Analysten glauben, dass die Portfoliostrategie eindeutig sinnvoll ist.

Man geht nicht davon aus, dass das operative Geschäft nach der Aufhebung des lokalen Berliner Mietendeckels stark profitieren wird, da das Engagement in der Stadt mit nur zwölf Prozent des Gesamtportfolios relativ gering sei und die anfängliche Auswirkung im Jahr 2020 nur drei Millionen Euro an Jahresmieten betrage. Man erwartet jedoch, dass das diesjährige Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche wie angestrebt am oberen Ende der Spanne von 2,0-3,0 Prozent liegen wird, nach plus 1,8 Prozent im Jahr 2020.

Das Unternehmen habe kürzlich einige Wohnungen in London in sein Portfolio aufgenommen. Die Verbesserung der Bilanzkennzahlen spiegele sich in einer Heraufstufung des Ratings von "BB-" auf "BBB+" (S&P) in einer bemerkenswert kurzen Zeitspanne wider. Mit einer ausgewiesenen Loan-to-Value (LTV)-Ratio von 31 Prozent für 2020 seien die bilanziellen Kapazitäten des Unternehmens hoch, da die interne Grenze für die LTV-Ratio bei 45 Prozent liege. Da keine großen Schulden vor 2024 auslaufen würden, bleibe das Finanzprofil des Unternehmens solide.

Die Bewertung basiert auf dem Return on Net Asset Value und einem Dividendendiskontierungsmodell. Die Schätzreihe zum angepassten Nettoinventarwert je Aktie gestaltet sich für die Jahre 2020 bis 2023 wie folgt: 25,16, 26,12, 27,45 und 28,93 Euro. Die Prognosen zur Dividende je Aktie im genannten Zeitraum gestalten sich zudem wie folgt: 0,82, 0,84, 0,86 und 0,93 Euro.


TAG Immobilien AG



Bei der hat die Berenberg Bank das im Zuge einer bestätigten Kaufempfehlung vergebene Kursziel von 27,50 Euro auf 30,00 Euro erhöht. Bei einem am Freitag gültigen Xetra-Schlusskurs von 26,03 Euro ergibt sich darauf ein Aufwärtspotenzial von gut 15 Prozent.

Hinzu kommt eine Dividendenrendite von 3,38 Prozent, die sich aus dem Dividendenvorschlag von 0,88 Euro je Aktie für 2020 ergibt. Die Schätzungen für die drei Folgejahre gestalten sich wie folgt: 0,92, 0,97 und 1,05 Euro je Anteilsschein.

Obwohl TAG nur ein geringes Engagement in Berlin hat, profitiere dieses auf deutsche Wohnimmobilien fokussierte und über ein Portfolio von rund 88.000 Einheiten im Wert von rund 5,6 Milliarden Euro verfügende Unternehmen vom Überschwappen des Investitionskapitals in die Nachbarregionen, in denen sich zwölf Prozent der Immobilien des Unternehmens befänden. In Erwartung einer stärkeren Beschleunigung der Immobilienwerte und bei einer Gewinnrendite von rund 5,0 Prozent ergebe sich vor diesem Hintergrund ein höheres Kursziel.

Zur Anlagestory bei diesem MDAX-Mitglied führet man aus, dass es eine starke Erfolgsbilanz bei der Verbesserung der Auslastung und des Mietniveaus des Portfolios gebe. Die TAG habe zu den ersten börsennotierten Wohnimmobiliengesellschaften gehört, die in Ostdeutschland investiert hätten, und die Gesellschaft sei vor kurzem in Polen eingestiegen, um ein Development-to-hold-Portfolio aufzubauen.

In den nächsten drei bis fünf Jahren wolle TAG in Polen ein Vermietungsportfolio von bis zu 10.000 Einheiten aufbauen. Einen nennenswerten Ergebnisbeitrag daraus werde es aber wohl erst ab 2023 und darüber hinaus geben. Die verfolgte lokale Strategie, den Fokus auf die drei mittelgroßen Städte Poznań, Lódź und Wroclaw zu legen, halten die Analysten jedoch für sinnvoll und minimierten das Gesamtrisikoprofil.

Mittelfristig erwartet Berenberg allgemein eine positive Entwicklung der Belegung und des Mietniveaus im Portfolio und man geht von einem Gesamtmietwachstum von rund 2,0 Prozent in diesem Jahr aus. Das durchschnittliche Mietniveau der TAG sei mit 5,48 Euro pro Quadratmeter im Monat erschwinglich. Der geschäftliche Fokus für Portfolioinvestitionen dürfte weiterhin auf Regionen mit derzeit überdurchschnittlich hohen Leerstandquoten liegen, wie z. B. Gera mit 6,5 Prozent (sieben Prozent des Portfolios) und Leipzig mit 6,0 Prozent (elf Prozent).

Die Ausschüttungsquote auf den FFO I als bereinigten Jahresüberschuss liege traditionell bei 70-75 Prozent. Die Bewertung basiert auf einem Return on Net Asset Value und einem Dividendendiskontierungsmodell. Die Schätzungen zum angepassten Nettoinventarwert sehen für die Jahre 2020 bis 2023 wie folgt aus: 21,95, 23,27, 24,66 und 26,20 Euro je Aktie.


LEG Immobilien AG-Aktie



Bei den Aktien der LEG Immobilien AG hat die Berenberg Bank die Annahmen für das externe Wachstum nur geringfügig angehoben. Man erwartet eine Verbesserung der Bestandsmieten um bis zu 3,0 Prozent auf vergleichbarer Fläche jährlich. Daraus ergibt sic ein neues Kursziel von 140,00 Euro, nach bisher 131,00 Euro, wobei die Aktie mit einer aktuellen Gewinnrendite von rund fünf Prozent gehandelt werde. Bei einem Xetra-Schlusskurs von 116,40 Euro am Freitag winkt damit theoretisch bei Zielerreichung ein Anstieg von gut 20 Prozent.

LEG Immobilien ist auf deutsche Wohnimmobilien fokussiert und besitzt ein Portfolio von rund 145.000 Wohnungen, die sich überwiegend in Nordrhein-Westfalen befinden. Auf den dortigen Wohnungsmärkten ist man der größte Player mit einer starken lokalen Verankerung. Das Unternehmen verfolgt laut den Analysten eine Strategie des langfristigen Wachstums, das vor allem durch den Erwerb kleinerer Portfolios erreicht werde.

Neben externem Wachstum wolle die LEG das Mietwachstum ihres Portfolios auch durch verstärkte Investitionen in Investitionen und Modernisierungen verbessern. Es gebe ein Investment-Grade-Kreditrating von "BBB+". Intern habe die Gesellschaft ein Limit für den Beleihungsauslauf (LTV) von 43 Prozent festgelegt, was bei einem LTV von 38 Prozent im Dezember 2020 einen ordentlichen Spielraum für weitere Zukäufe lasse. Insgesamt wolle die LEG in diesem Jahr etwa 7.000 Einheiten in den Bestand übernehmen.

Die Portfoliogröße stieg im Jahr 2020 um acht Prozent auf rund 145.000 Einheiten, fast ausschließlich durch den Erwerb von Vermietungsobjekten. Das Hauptexposure liegt nach wie vor in Nordrhein-Westfalen, aber gemäß der zugrundeliegenden Portfoliostrategie der zunehmenden regionalen Diversifizierung über Deutschland hinweg befinden sich nun rund acht Prozent des Portfolios (2019: drei Prozent) in anderen Bundesländern wie Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Bremen und Rheinland-Pfalz.

Die Analysten gehen davon aus, dass die LEG nicht nur die regionale Diversifikation weiter verbreitern wird, sondern auch in den im letzten Jahr hinzugekommenen Regionen wie Hannover, Oldenburg und dem Rhein-Neckar-Raum das Portfolio wachsen wird, um dort eine kritische Größe zu erreichen. Unter der Annahme, dass die regionale Diversifizierung der LEG nicht weiter zunimmt, erwarten die Berenberg Bank, dass sich die bereinigte EBITDA-Marge in diesem Jahr um etwa 90 Basispunkte auf 75,3 Prozent verbessert.

Die Bewertung basiert auf dem Return on Net Asset Value und einem Dividendendiskontierungsmodell. Die Schätzungen zum angepassten Nettoinventarwert je Aktie fallen für die Jahre 2020 bis 2023 wie folgt aus: 122,44, 127,63, 134,13 und 140,66 Euro. Die Angaben zur Dividende für die genannten Jahre fallen folgendermaßen aus: 3,78, 4,12, 4,55 und 4,90 Euro je Anteilsschein.


Deutsche Wohnen SE-Aktie



Nachdem die Berenberg Bank in den eigenen Modellen berücksichtigt hat, dass der Berliner Mietstopp aufgehoben wurde, liegen die neuen Schätzungen für die Funds from Operations (FFO/Cash Earnings) bei der Deutsche Wohnen SE mit 545,2 Millionen Euro klar über der Prognose des Unternehmens von 500 Millionen Euro. Das neue Kursziel liegt bei 52,00 Euro, was eine Gewinnrendite von etwa 3,5 Prozent widerspiegelt und sich mit einer bisherigen Zielvorgabe von 43,00 Euro vergleicht. Damit die neue Rechnung aufgeht, müsste der Titel gemessen am Schlusskurs vom Freitag von 45,42 Euro um 14,5 Prozent zulegen.

Der DAX-Vertreter besitzt rund 155.000 Wohnimmobilien in Deutschland mit Schwerpunkt in Berlin. Darüber hinaus hält das Unternehmen Investitionen in Gesundheitsimmobilien. Laut Berenberg Bank hat die Deutsche Wohnen in den vergangenen Jahren eine starke operative Dynamik erreicht und die Leerstandquote auf rund zwei Prozent reduziert.

Das Unternehmen beabsichtige, im Bereich der Gesundheitsimmobilien weiter zu wachsen. Die Deutsche Wohnen hat ein Kreditrating von A- von S&P Global Ratings und A3 von Moody's. Um das Investment-Grade-Kreditrating von A- aufrechtzuerhalten, sei die Deutsche Wohnen bestrebt, die Loan-to-Value-Ratio im Zielbereich von 35-40 Prozent zu halten. Die Entwicklungspipeline könne aus den vorhandenen Bilanzkapazitäten finanziert werden und die Analysten erwarten auch kurzfristig keine Akquisition größerer Vermietungsportfolios oder Unternehmen.

Die Bewertung basiert auf dem Return on Net Asset Value und einem Dividendendiskontierungsmodell. Die Angaben zum angepassten Nettoinventarwert je Aktie fallen wie folgt aus: 51,91, 53,51, 55.,6 und 56,86 Euro. Bei den Dividenden rechnet man für die genannten Jahre mit den folgenden Zahlungen: 1,03, 1,03, 1,13 und 1,16 Euro.

Einer der wichtigsten strategischen Schwerpunkte im vergangenen Jahr sei der Ausbau der Entwicklungspipeline für zukünftige Mietwohnungen gewesen. Mit dem Einstieg als Haupteigentümer des Entwicklers Quarterback und der Übernahme des Entwicklers ISARIA belaufe sich die gesamte Entwicklungspipeline des Unternehmens nun auf rund 18.000 Einheiten, von denen kurz- bis mittelfristig 59 Prozent fertiggestellt werden sollen.

Die Deutsche Wohnen rechne mit Gesamtinvestitionskosten von 6,9 Milliarden Euro und wolle 2021 bis zu 0,5 Milliarden Euro für Neubauten ausgeben. Für die Entwicklung von rund 5.700 Einheiten in Berlin strebe man eine Kostenrendite von 3,3% und rund 12,00 Euro pro Quadratmeter als Monatsmiete für die Erstvermietung an. Während die Analysten den Ansatz des Unternehmens begrüßen, wünscht man sich für die Ergebnisse ab 2023 einen deutlicheren Beitrag der neu entwickelten Wohnungen.


Vonovia SE-Aktie



In der Erwartung, dass sich das Ertragsniveau für 2022 und darüber hinaus aufgrund der Fertigstellung von "develop-to-hold"-Einheiten etwas beschleunigen wird, leitet die Berenberg Bank bei Vonovia SE als neues Kursziel 66,00 Euro ab, nach bisher 63,00 Euro. Da die Analysten auch einen leichten Anstieg des Portfoliowertes erwarten, halten sie das aktuelle Bewertungsniveau der Aktie, die mit einer Gewinnrendite von fast 5,0 Prozent für das Geschäftsjahr 2020 gehandelt wird, für attraktiv. Gemessen an einem Schlusskurs von 56,20 Euro am Freitag hat dieser Titel Prozent 17,4 Luft nach oben.

Berenberg bezeichnet Vonovia als ein Pure-Play auf Wohnimmobilien mit einem starken Fokus auf Deutschland. Mit einem Gesamtportfolio von rund 415.000 Einheiten in Deutschland, Schweden und Österreich sei der DAX-Vertreter das größte börsennotierte Wohnimmobilienunternehmen Europas. Der regionale Schwerpunkt liege in Deutschland mit rund 355.000 Einheiten, gefolgt von Schweden und Österreich.

Vonovias Hauptaugenmerk liege auf der Erzielung eines soliden Mietwachstums durch einen relativ hohen Investitionsaufwand für die Modernisierung des Portfolios. Das Unternehmen habe seine Aktivitäten im Bereich der Bestandsentwicklung von Wohnungen verstärkt. Ein signifikanter Teil der Schulden von Vonovia sei auf vorrangig unbesicherter Basis strukturiert und das Investment-Grade-Kreditrating liege bei BBB+.

Die Bewertung basiert auf der Rendite des Nettoinventarwerts und einem Dividendendiskontierungsmodell. Die Schätzreihe zum angepassten Nettoinventarwert je Aktie liest sich für die Jahre 2020 bis 2023 wie folgt: 62,70, 67,24, 69,53 und 72,12 Euro. Bei der Dividende je Aktie gestalten sich die Erwartungen für die genannten Jahre wie folgt: 1,69, 1,78, 1,91 und 2,06 Euro.

Nach der kürzlich erfolgten Emission der ersten grünen Anleihe in Höhe von 0,6 Milliarden Euro mit einem Kupon von 0,625 Prozent und einer Laufzeit von zehn Jahren habe sich das Schuldenprofil weiter diversifiziert. Man begrüßt die Absicht des Unternehmens, die Loan-to-Value-Ratio im Zielbereich von 40-45 Prozent (2020: 41 Prozent) zu halten, und erwartet auch eine Nettoverschuldung/EBITDA im Bereich von 11-12x. Bei einem weiterhin soliden Umsatzwachstum und einem durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz von rund 1,4 Prozent sollte Vonovia die Ausschüttungsquote von 70 Prozent beibehalten.

Die Größe des Vermietungsportfolios sei 2020 nahezu unverändert. Während Vonovia im vergangenen Jahr eine Beteiligung an einer niederländischen Wohnungsbaugesellschaft erworben habe, liege das sonstige Auslandsengagement weiterhin nur in Schweden (9,2 Prozent) und Österreich (5,3 Prozent). In Deutschland habe das Unternehmen die Komplexität seines Portfolios deutlich reduziert, von 818 Standorten im Jahr 2015 auf rund 400.

Während die Gesellschaft in der Vergangenheit das Portfolio aktiv durch die Akquisition von börsennotierten Unternehmen vergrößert habe, erwartet man, dass sich die M&A-Aktivitäten nun überwiegend auf die weitere Expansion in ausgewählte europäische Länder und nicht mehr auf Deutschland konzentrieren werden. Das Unternehmen habe eine eigene Expertise im Wohnungsneubau aufgebaut und könnte daher auch Bauträger relativ einfach integrieren.


Bildquelle: BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE

Aktien in diesem Artikel

Deutsche Wohnen SE 51,92 0,27% Deutsche Wohnen SE
Grand City Properties S.A. 23,98 0,59% Grand City Properties S.A.
LEG Immobilien 122,10 0,54% LEG Immobilien
Salzgitter 26,68 -0,45% Salzgitter
TAG Immobilien AG 27,78 -0,18% TAG Immobilien AG
Vonovia SE (ex Deutsche Annington) 53,76 0,60% Vonovia SE (ex Deutsche Annington)

Indizes in diesem Artikel

DAX 15.722,89 -0,04%
MDAX 34.264,67 0,38%

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