FERIENIMMOBILIEN

Ferienimmobilien richtig vermieten: Was angehende Ferienhausbesitzer beachten sollten

Ferienimmobilien richtig vermieten: Was angehende Ferienhausbesitzer beachten sollten

WKN: 903869 ISIN: JP3305950002 CORONA CORP

02.10.2020 06:45:00

Corona verändert die Reisegewohnheiten der Deutschen: Ferienimmobilien werden als Urlaubsziel und Geldanlage immer attraktiver. Was dabei zu beachten ist. Von Felix Petruschke

Ein Trend ist erst dann ein Trend, wenn die Deutsche Bahn ihn erkennt. Noch besser ist es, wenn sie bereits auf ihn reagiert hat. Seit Juli gibt es zusätzliche ICE-Verbindungen Richtung Ost- und Nordsee. Der Grund: Deutschlands Norden erlebt in diesem Jahr einen Ansturm von Touristen. Auslöser ist wie dieser Tage so oft das Coronavirus. Nachdem die erste Welle der Infektionen hierzulande überstanden zu sein scheint, zieht es Urlauber vermehrt in heimatliche Gefilde. Eine Reise in ein Nachbarland oder gar eine Fernreise halten viele für zu riskant.

Damit aber nicht genug: Vielen Besuchern scheint es an ihren neuen, inländischen Urlaubsorten mitunter so gut zu gefallen, dass sie überlegen, dort zeitweise sesshaft zu werden, sich also eine eigene Ferienwohnung oder gleich ein ganzes Haus zu kaufen. Der reizvolle Hintergedanke: Man hätte einen schönen und sicheren Rückzugsort für den Urlaub oder den nächsten Lockdown und könnte die Immobilie den Rest des Jahres über vermieten. Die Kosten für Kauf und Pflege des Anwesens würden sich auf diese Weise quasi selbst tragen.

Diese Überlegungen sind weit mehr als virusinduzierte Urlaubsfantasien. Fast jeder dritte Deutsche denkt darüber nach, eine Ferienimmobilie zu kaufen. Einer von 20 will Ernst machen. Das zeigt eine repräsentative Umfrage der Meinungsforscher von YouGov im Auftrag von Primus Immobilien. "Die Corona-Krise wirkt wie ein Katalysator für einen Trend, den wir seit Jahren beobachten: den Urlaub im eigenen Land", sagt Sebastian Fischer, Vorstand von Primus. Der Bauträger entwickelt unter anderem Ferienwohnungen und Hotels an der Ostsee. "Der Trend zum Inlandstourismus wird sich mittelfristig fortsetzen. Neben kurzen Anfahrtszeiten spielt auch das wachsende Interesse an klimafreundlichem Verhalten mit hinein", führt Fischer aus. "Davon profitieren ganz besonders inländische Ziele mit Alleinstellungsmerkmalen." Knapp ein Drittel der Interessenten würde die Ferienimmobilie laut Erhebung am liebsten selbst nutzen, gut ein Viertel will durch Vermietung Geld verdienen. Wichtigste Voraussetzungen für das perfekte Feriendomizil sind für die Umfrageteilnehmer gute Vermietbarkeit, Nähe zum Strand und eine ruhige Lage.

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Am liebsten an die Küste. Diese Kriterien spiegeln sich auch in den beliebtesten Ferienzielen der Deutschen wider: Zwei von drei können sich generell vorstellen, an der Ostseeküste Urlaub zu machen. Die Nordseeküste liegt mit 60 Prozent knapp dahinter auf dem zweiten Platz. Dann folgen der Bodensee, das Allgäu und der Schwarzwald.

Grundsätzlich gilt: Je beliebter eine Urlaubsregion, desto höher sind die Chancen, dass die Wohnung oder das Ferienhaus gut ausgelastet ist und die Mieteinnahmen stimmen. Gleichzeitig sind aber auch die Kaufpreise in den vergangenen Jahren in die Höhe geschnellt - besonders in Spitzenlagen. Am teuersten ist die Insel Sylt. Nach Angaben des Maklerhauses Engel & Völkers kosten frei stehende Ferienhäuser - auch solche, die sich nicht direkt am Strand befinden - zum Teil weit über zehn Millionen Euro.

Aber auch in anderen Urlaubsregionen haben die Preise deutlich angezogen. "Wir beobachten derzeit ein zunehmendes Interesse an Ferienwohnungen, sowohl zur ausschließlichen Eigennutzung als auch zur Vermietung", erläutert Mirjam Mohr, Vorständin für das Privatkundengeschäft des Kreditvermittlers Interhyp. Der Trend werde durch die anhaltenden Niedrigzinsen verstärkt: Immobilienmakler locken Interessenten mit Mietrenditen von rund vier Prozent. Die Risiken würden dabei häufig ausgeblendet, warnt Mohr. Vor allem für hohe und stetige Mieteinnahmen gebe es keine Garantie. Die Expertin rät, mehr Wasser in den Wein zu schütten: "Vom Eigenkapital bis hin zum laufenden Kapitaldienst sollte der Kredit für eine Ferienwohnung mit Blick auf mögliche Leerstandszeiten und laufende Kosten vorsichtiger kalkuliert werden." Sonst reiche ein verregneter Sommer, und die ganze Planung sei futsch. Käufer sollten daher in der Lage sein, die monatlichen Kreditraten aus Zins und Tilgung auch aus eigener Kraft zu stemmen - ohne die Mieteinnahmen.

"Rund 40 Prozent Eigenkapital sollten Interessenten bei einem Kauf einer Ferienimmobilie mitbringen, mehr als doppelt so viel wie bei einem normalen Wohnungs- oder Hauskauf", sagt Mohr. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten wie etwa Makler- und Notargebühren und die Grunderwerbsteuer. Diese machen, je nach Bundesland, noch mal sechs bis 16 Prozent des Kaufpreises aus.

Besser mit Businessplan. Wer ein passendes Objekt gefunden und die Finanzierung geklärt hat, sollte wissen, dass auch die Vermietung eine Menge Arbeit bedeutet: Wer etwa nicht in der Nähe der Immobilie wohnt, braucht zwangsläufig eine Vertrauensperson vor Ort oder muss eine Agentur mit der Verwaltung beauftragen. Für ein Rundum-sorglos-Paket müssen Vermieter mit Kosten von mindestens 20 Prozent des Gesamtumsatzes rechnen. Damit sind anfallende Arbeiten wie Reinigung, Schlüsselübergabe und Gartenpflege sowie die Abwicklung der Buchungen abgedeckt. Um den Überblick anfangs nicht zu verlieren, sollten Käufer einen Businessplan erstellen und bei den Ausgaben großzügig kalkulieren. Was angehende Ferienhausbesitzer noch beachten sollten lesen Sie hier:


RICHTIG VERMIETEN OHNE ÄRGER

Rechtliche Hürden

Wegen der starken Nachfrage ist es in manchen Orten, etwa an der Nordsee, nicht mehr möglich, ein Haus oder eine Wohnung als klassischen Zweitwohnsitz zu nutzen und gelegentlich zu vermieten. Das liegt daran, dass viele Gemeinden verhindern wollen, außerhalb der Saison zu Geisterorten zu verkommen, wie das in einigen Gemeinden auf Sylt der Fall ist. In manchen Wohngebieten ist die Zahl der Ferienunterkünfte daher beschränkt.

Interessenten sollten sich also vor dem Kauf informieren, ob der Bebauungsplan eine Vermietung als Feriendomizil grundsätzlich erlaubt und ob es vor Ort bereits Konflikte wegen Vermietungen an Feriengäste gibt, zum Beispiel weil normale Wohnungen fehlen, andererseits aber zeitweiliges Vermieten zum Beispiel über das Portal Airbnb boomt.

Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hessen und Niedersachsen haben bereits gesetzliche Restriktionen verabschiedet, die die Zahl der Ferienimmobilien beschränken. Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein diskutieren dies. Die Regelungen gestatten Kommunen, die Vermietung an Touristen zeitlich zu begrenzen.

Anders sieht es bei Immobilien aus, die von Vornherein als Ferienhäuser oder Ferienwohnungen geplant waren: Sie dürfen weiterhin unbeschränkt als solche vermietet werden.

Organisation

Wer nicht in der Nähe seiner Ferienimmobilie wohnt, braucht eine Vertrauensperson vor Ort oder muss eine Agentur mit der Verwaltung beauftragen. Das geht schnell ins Geld: Eine Agentur verlangt für ein Rundum-sorglos-Paket bis zu 20 Prozent der Mieteinnahmen. Je nach Kaufpreis sollten sich Interessenten daher frühzeitig überlegen, wie viel Miete sie verlangen können und wann sich der Kauf rechnet.

Ausstattung

Wer teuer vermieten will, muss seinen Gästen einiges bieten: Einbauküche, Fernseher und WLAN werden inzwischen als Standard vorausgesetzt. Viele Urlauber erwarten zudem eine hochwertige Möblierung, einen tadellosen Gesamtzustand und Extras wie einen Pool oder eine Sauna oder dass Haustiere willkommen sind.

Nebenkosten

Unabhängig vom Standort der Immobilie fallen laufende Kosten für Steuern, Versicherungen und Instandhaltung sowie kommunale Gebühren etwa für die Müllabfuhr an. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall rät, für solche Nebenkosten pro Monat und Quadratmeter mindestens drei Euro einzukalkulieren.

Steuern

In Deutschland fällt auf alle Immobilien Grundsteuer an. Zudem müssen inländische Nebenwohnungen als Zweitwohnsitz gemeldet werden, Feriendomizile unter Umständen auch dann, wenn sie nur zum Teil vermietet werden.

Kommunen bleibt es überlassen, ob und in welcher Höhe sie Zweitwohnungsteuern erheben. Touristisch attraktive Kommunen tun dies in der Regel.

Außerdem sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich zu versteuern. Je nach Art der Nutzung (reine Kapitalanlage oder Teilzeitvermietung), der jährlichen Auslastung und der Absicht, Gewinn damit zu erzielen, können Darlehenszinsen, Abschreibungen und Nebenkosten als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben abgesetzt werden. Bei Eigentümern, die ihre Ferienimmobilie teils selbst nutzen und teils vermieten, gelten strenge Regeln, damit die Kosten absetzbar werden: Sie müssen ihr Objekt zum Beispiel während mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Saison vermieten. Was ortsüblich ist, hängt von der Region ab.

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