Inzwischen zählen bereits 52 Objekte mit einem Wert von über 350 Millionen Euro zum Portfolio, die Anfangsrenditen liegen im Bereich von zehn Prozent. "Für uns steht immer die Cash-Rendite im Vordergrund", erläutert Elgeti das Erfolgsrezept. BÖRSE ONLINE traf Firmenchef Rolf Elgeti und Finanzvorstand René Bergmann zum Exklusivinterview und sprach mit ihnen über die Angebotslücke bei Produktions- und Logistikflächen, die Vorteile der REIT-Struktur sowie die stillen Reserven im Portfolio.

Herr Elgeti, die Deutsche Industrie REIT-AG (DIR) hat sich mit Light-Industrial-Immobilien in Deutschland eine besondere Nische des Immobilienmarktes erschlossen. Warum haben Sie sich ausgerechnet auf diesen, auf den ersten Blick eher unspektakulären Bereich fokussiert?
Rolf Elgeti: Bei Light-Industrial-Immobilien handelt sich um einen bedeutenden Bereich des Immobilienmarktes, der bisher noch kaum von professionellen Investoren berücksichtigt wurde. Für private Anleger sind diese Objekte oft zu groß und scheinbar zu riskant, für Institutionelle meist zu fragmentiert und zu klein. In diesem Segment der Produktions- und Logistikflächen sowie Gewerbeparks gibt es nur wenig Neubau, aber eine nachhaltige Nachfrage. Zudem reduzieren sich immer wieder Flächen durch Umnutzungen in andere Assetklassen. Dies führt zu einer Angebotslücke und dadurch perspektivisch zu höheren Mieten. Aufgrund der möglichen Umnutzung in höherwertige Nutzungen wie z. B. Büro oder Wohnen und stärkere Flächenausnutzung sind bei einigen Objekten erhebliche Wertsteigerungen generierbar.

Mit den jüngsten drei Zukäufen haben Sie nun 52 Objekte im Portfolio. Worauf legen Sie bei Zukäufen besonderen Wert - Lage, Mieter, Ausstattung oder steht ein günstiger Preis im Vordergrund?
Für uns steht immer die Cash-Rendite im Vordergrund. Das heißt ein Objekt muss von Anfang an funktionieren und entsprechende Erträge erbringen. Dabei spielen dann die Verkehrsanbindung und die lokale Relevanz des Objektes genauso eine Rolle wie ein ausreichendes Mietentwicklungspotenzial, die nachhaltige Vermietbarkeit und die Drittverwendungsfähigkeit.

Regionale Schwerpunkte lagen bisher in Nordrhein-Westfalen und Mecklenburg-Vorpommern. Hat dies einen besonderen Grund und gilt dies auch für die weitere Expansion?
Im Grunde genommen steht die Region für uns bei der Kaufentscheidung nicht an erster Stelle. Wesentlich bedeutender ist der jeweilige Mikrostandort. Unser Schwerpunkt liegt vor allem im Westen in den stärker industrialisierten Regionen und im Norden in der Nähe der Häfen, inzwischen sind aber auch maßgebliche Objekte in Baden-Württemberg und Bayern hinzugekommen.

Produktion und Logistik - da drängt sich die Frage nach der Konjunktursensitivität Ihres Geschäftsmodells auf. Wie wappnen Sie sich dagegen?
Das Risiko ist eingepreist, denn wir kaufen sehr günstig ein, mit einer Anfangsrendite von um die zehn Prozent. Das begrenzt schon einmal unser Risiko. Außerdem haben wir unser Portfolio inzwischen regional und sektoral gut diversifiziert. Der größte Hebel für uns liegt - unabhängig vom kurzfristigen Konjunkturverlauf - im langfristigen Mietsteigerungspotenzial.

Herr Bergmann, mit den jüngsten drei Zukäufen erzielen Sie eine Nettoanfangsrendite von rund 10,7 Prozent. Das ist eine Verzinsung, von denen andere Immobilieninvestoren nur träumen können. Wo ist der Haken dabei?
René Bergmann: Es gibt da nicht wirklich einen Haken. Wir schaffen das, weil wir mit viel Fleiß und hohem professionellen Engagement sehr viele Angebote prüfen und konsequent nach unseren Investitionskriterien auswählen. Unser Marktzugang und Ruf sind inzwischen sehr gut. Daraus ergeben sich immer wieder hervorragende Gelegenheiten.

Wie zufrieden sind Sie bisher mit dem Verlauf des am 30. September endenden Geschäftsjahres 2018/2019?
Wir sind sehr zufrieden. Alles läuft so wie geplant. Das heißt wir sind zuversichtlich, im laufenden Geschäftsjahr für mindestens 140 Millionen Euro zuzukaufen und den anvisierten FFO von 12 bis 14 Millionen Euro zu erreichen. Auf annualisierter Basis rechnen wir weiterhin mit einer FFO-Run Rate von 17 bis 19 Millionen Euro zum Stichtag 30. September 2019.

Um die nächsten Wachstumsschritte zu finanzieren, haben Sie im Juni eine Wandelschuldverschreibung im Volumen von 41,6 Millionen Euro emittiert. Welchen Spielraum verschafft Ihnen das für weitere Zukäufe? Und planen Sie in den kommenden Monaten weitere Kapitalmaßnahmen?
Wir nutzen mittlerweile das gesamte Spektrum der Finanzierungsmöglichkeiten - von unserer besicherten Anleihe über die klassischen, mit Grundpfandrechten gesicherten Bankdarlehen (einzeln oder für ein Portfolio) bis hin zur Wandelanleihe. Inklusive der Wandelanleihe ist unser Durchschnittszins nun auf 2,7 Prozent gesunken. Durch unser kontinuierliches Wachstum schaffen wir immer wieder neuen Beleihungsspielraum für weitere Finanzierungen. Auch Eigenkapitalmaßnahmen werden wir, wie bei REITs üblich, immer wieder in unsere Überlegungen einbeziehen.

Die DIR hat seit der Gründung ein sehr hohes Wachstumstempo vorgelegt. Können Sie dies auch künftig aufrechterhalten, ohne im Einkauf Abstriche bei der Qualität bzw. Rendite machen zu müssen?
Ja. Wir sehen an unserer prall gefüllten Pipeline, dass es auf absehbare Zeit möglich sein sollte, zu unseren Kriterien weiter nachhaltig zu wachsen. Das Spektrum der Angebote ist sehr vielfältig und breit, so dass wir nicht gezwungen sind, Kompromisse bei Qualität bzw. Rendite einzugehen. Auch für die nächsten Geschäftsjahre peilen wir ein Ankaufsvolumen um oder über 100 Millionen Euro pro Jahr an.

Herr Elgeti, welche Vorteile verschafft Ihnen die REIT-Struktur - operativ und an der Börse? Und welche Nachteile müssen Sie dafür in Kauf nehmen?
International sind REITs weit verbreitet, weil sie in der Regel einfach und sehr transparent sind. Ein REIT ermöglicht einer breiten Spanne von Anlegern - und damit auch Kleinanlegern - sich indirekt über ein Aktieninvestment an Immobilien zu beteiligen, für die ein Immobiliendirektinvestment sonst nicht in Betracht käme. Gegenüber klassischen Immobilienfonds sind REITs aufgrund der Börsennotierung fungibler und durch die Publizitätspflichten viel transparenter. REITs sind auf der Gesellschaftsebene von Ertragsteuern (Körperschaft- und Gewerbesteuer) befreit, das ermöglicht schlankere Verwaltungsstrukturen. Auch weil wir komplexe und zur Grunderwerbsteuervermeidung geschaffene Vehikel nicht brauchen und damit viel flexibler mit unserem Bestand agieren können.

Die DIR-Aktie notiert deutlich über dem zuletzt ausgewiesenen NAV. Wie viel der angekündigten weiteren Expansion hat die Börse nach Ihrer Ansicht schon vorweggenommen?
Unser effizientes und transparentes Geschäftsmodell wird vom Kapitalmarkt honoriert. Auch dass wir unsere Prognosen eingehalten und bei der Akquisition geliefert haben, trägt sicher zur guten Kursentwicklung bei. Zudem ist unsere Immobilienbewertung, auf die der NAV basiert, eher konservativ und die Börse sieht hier die üblichen Renditen im Bereich von 6 bis 7 Prozent als Maßstab an. Dabei sollte man auch berücksichtigen, dass ein gut diversifiziertes Portfolio einen größeren Wert besitzt als die Summe der einzelnen Assets für sich genommen. Auf dem aktuellen Niveau sehen wir eher die stillen Reserven als die weitere Expansion eingepreist, entsprechend bestehen durchaus gute Chancen auf weiter steigende Kurse.