Milliarden-Abflüsse bei offenen Immobilienfonds: Diese sind besonders betroffen

Offene Immobilienfonds verlieren weiterhin massiv Kapital: Seit Mitte 2024 zogen Anleger netto schon mehr als neun Milliarden Euro ab. Steigende Zinsen, schwache Renditen und Abschreibungen der Branche zu. Eine aktuelle Auswertung zeigt, welche Fonds die größten Abflüsse erlitten haben.

Offene Immobilienfonds sind eine typisch deutsche Anlageklasse: niedrig verzinst, aber scheinbar super-sicher wurden sie Privatanlegern jahrelang von Bankberatern sogar als Alternative zu Tages- und Festgeld angepriesen.

Das Märchen platzte schon einmal in der Finanzkrise 2008, als die Fonds reihenweise in Liquiditätsengpässe gerieten, als Anleger ihr Geld zurückhaben wollte. Und es endetet spätestens im Sommer 2024, als der Uni Immo Wohnen ZBI von Union Investment, dem Vermögensverwalter der Volks- und Raiffeisenbanken, eine drastische Abschreibung um 17 Prozent auf sein Immobilienvermögen vornehmen musste.

Es war der Weckruf für viele Anleger, die sich angesichts stetig steigender Börsenkurse seit Jahren über die niedrigen Renditen ärgerten, die selten die drei Prozent-Marke erreichen. Konservatives Risikoprofil hin oder her.

Selbst Festgeld wirft mehr Rendite ab

Als dann auch noch die Zinsen für Tages- und Festgeld stiegen, gingen den Anbietern offener Immobilienfonds erst recht die Argumente aus. Die Folge: Die Anleger ziehen seit Monaten Milliarden ab. Allein im Jahr 2025 sind es netto bislang rund 5,7 Milliarden Euro, seit dem Sommer 2024 flossen sogar – um Zuflüsse bereinigt – netto schon 9,5 Milliarden aus dem Segment ab. Das ergab die neuste Auswertung von Barkow Consulting zum 30. September 2025, die BÖRSE ONLINE exklusiv vorliegt.

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Die Besonderheit in diesem Markt: Anleger, die aussteigen wollen, müssen ihre Einlage seit der Finanzkrise ein Jahr vorher kündigen. So soll den Vermögensverwaltern genug Zeit gegeben werden, Cash-Reserven für die Zahlungen aufzubauen, oder rechtzeitig Immobilien zu veräußern.

Diese offenen Immobilienfonds sind besonders von Mittelabflüssen betroffen

Die Website„Das Investment“ hat zusammengestellt, welche offenen Immobilienfonds besonders von den Mittelabflüssen betroffen sind. Betrachtet wurden die zurückliegenden zwölf Monate, die in der Datenbank von Morningstar hinterlegt sind, also der Zeitraum vom 1. Oktober 2024 bis zum 30. September 2025.

Ergebnis: In absoluten Zahlen traf es den Grundbesitz Europa der Fondsgesellschaft DWS sind am härtesten: Hier flossen 1,396 Milliarden Euro ab, das entspricht rund 18,8 Prozent des Fondsvolumens vor zwölf Monaten. Vom Volumen her mehr als doppelt so groß sind die beiden Konkurrenten Hausinvest (15,4 Milliarden Euro Assets under Management, Commerz Real) und Uni Immo Europa (12,1 Milliarden Euro AuM, Union Investment). Sie verzeichneten ebenfalls Abflüsse von mehr als einer Milliarde Euro. Bezogen auf das Fondsvolumen sind das beim Hausinvest allerdings nur 6,9 Prozent und beim Uni Immo Europa 8,2 Prozent.

Genügend Cashreserven vorhanden

Schwierigkeiten, diese Gelder auszuzahlen, hat die Branche allerdings nicht: Die Cash-Quoten befinden sich mit 13 bis 14 Prozent auf historischen Rekordwerten. Hinzu kommt die lange Vorankündigungsfrist, die es etwa dem Management bei Union Investment ermöglichte, aus den Fonds Uni Immo Europa, Uni Immo Deutschland und Uni Immo Global rechtzeitig 23 Immobilien im Wert von 1,9 Milliarden Euro zu verkaufen.

Nun wird es interessant sein zu sehen, wie sich die Immobilienverkäufe auf die Performance auswirken: Auf Sicht von zwölf Monaten notiert etwa der beim Uni Immo Europa aktuell satte 5,6 Prozent im Minus. Dagegen weist etwa der Hausinvest ein kleines Plus von 1,87 Prozent aus, der Grundbesitz Europa kommt auf 0,57 Prozent in zwölf Monaten. Beides keine Werte, die Festgeldsparer ins Nachdenken bringen.

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