Käufer von Ferienimmobilien wollen ihr neues Eigentum oft nicht nur selbst für Urlaubszeiten nutzen, sondern es auch vermieten, um Geld damit zu verdienen. Ihr Wunsch(traum): Die Immobilie trägt sich zumindest selbst. Die Einnahmen aus der Vermietung sollen die Ausgaben für Kauf und Instandhaltung unterm Strich ausgleichen, am besten sogar mehr als das.

Vor allem in Deutschland setzen die Eigentümer von Ferienimmobilien auf Vermietbarkeit und Gewinne. Das ergab die "Marktstudie privater Ferienimmobilien 2019", die der Online-Ferienhausvermieter FeWo-direkt mit dem Makler Engel & Völkers herausgab. Beide Firmen verfolgen seit zwölf Jahren durch jährliche Umfragen unter Inserenten des Onlineportals die Entwicklungen auf dem Markt privater Ferienhäuser und -wohnungen.

Höhere Renditen im Inland

Laut aktueller Marktstudie sind Feriensitze im Ausland in der Regel größer und bringen daher höhere Mieteinnahmen: im Schnitt 13 800 Euro pro Jahr. Doch unterm Strich erzielen sie im Schnitt Renditen von lediglich drei Prozent. Ferienimmobilien in Deutschland bringen zwar durchschnittlich nur 11 900 Euro Miete pro Jahr, dafür liegt ihre Rendite der Erhebung zufolge bei durchschnittlich 4,2 Prozent.

60 Prozent der knapp 2300 Teilnehmer, die bei der FeWo-direkt-Befragung dabei waren, haben einen Feriensitz in Deutschland, fast ebenso viele nennen Deutschland als Wunschstandort für eine mögliche zweite Ferienbleibe. Für Inserenten des deutschen Ablegers der internationalen HomeAway-Gruppe, FeWo-direkt, ist Deutschland also der Topstandort. Mit weitem Abstand folgen Spanien (neun Prozent), Italien (fünf Prozent), Frankreich und Kroatien (je drei Prozent).

Je beliebter eine Urlaubsregion ist, desto höher sind die Chancen für eine gute Auslastung der eigenen Ferienimmobilie. Grundsätzlich ziehen - im Ausland wie im Inland - Küsten, Berge, Seen und Flüsse Urlauber an. Mecklenburg-Vorpommern, Bayern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen und Baden-Württemberg: Das sind die beliebtesten Urlaubsziele 2018, analysiert die Forschungsgemeinschaft Urlaub und Reise (FUR). Die Top 5 der FeWo-direkt--Markt-studie bestätigen und spezifizieren das Ergebnis: Ferienimmobilien in Deutschland werden am häufigsten an Nord- und Ostsee, in der Alpenregion und im Schwarzwald gebucht.

Im Ausland stehen laut FUR-Reiseanalyse Spanien, Italien und die Türkei auf den ersten (Buchungs-)Plätzen. Dort werden vor allem Häuser angeboten und gebucht, im Inland sind es eher Wohnungen. Statt einer Finca auf Mallorca genügt für die Rendite also auch eine Wohnung auf Fehmarn oder am Feldberg im Schwarzwald.

Der Deutsche Ferienhausverband (DFV), die mit 23 Mitgliedern größte Branchenvertretung, hält unter bestimmten Voraussetzungen auch Standorte in weniger beliebten Regionen für wirtschaftlich attraktiv - dort sind Immobilien nämlich günstiger. Höherwertige Ausstattung, guter Service und kommunale Investitionen in Freizeitangebote können so viele Gäste anziehen, dass unterm Strich relativ hohe Renditen drin sind. Der Investor Helma Ferienimmobilien wirbt sogar mit zwölf Prozent Rendite. Der DFV hingegen rät Privatanlegern, konservativ zu kalkulieren. Schließlich haben sie einiges an Kosten zu tragen.

Kosten für Unterhalt im Blick haben

Eine Immobilie kostet mehr als den Kaufpreis, denn zu diesem addieren sich diverse Nebenkosten: einmalige beim Kauf sowie laufende für den Unterhalt. In Deutschland fallen beim Kauf einer Immobilie die Grunderwerbsteuer sowie Kosten für den Eintrag ins Grundbuch, für den Notar sowie eventuell für den Makler an. Diese Kaufnebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen.

Im Ausland kann der Anteil höher liegen. So summieren sich zum Beispiel in Spanien die Nebenkosten auf bis zu 30 Prozent des Kaufpreises. Da kann die Urlaubslaune schnell flöten gehen. Interessenten informieren sich am besten vor dem Kauf, etwa bei der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien, der Vereinigten Schutzgemeinschaft Auslandsimmobilien, der Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz oder bei regional spezialisierten Verbraucherschutzverbänden wie der Schutzgemeinschaft Italien.

Unabhängig vom Standort der Immobilie fallen laufende Kosten für Steuern, Versicherungen und Instandhaltung sowie kommunale Gebühren an. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall rät, für solche Nebenkosten pro Monat und Quadratmeter mindestens drei Euro zu kalkulieren.

Kosten für die Ausstattung

Die Ansprüche und Erwartungen der Urlauber steigen stetig. Einbauküche, Sat-TV/Kabelanschluss, Internet und WLAN sind längst Standard. Zwei Drittel der Urlauber erwarten eine hochwertige Möblierung und moderne technische Geräte, ermittelte FeWo-direkt mit Engel & Völkers. Der DFV listet als weitere wichtige Extras Haustierfreundlichkeit, Pool und Sauna auf. Fast drei Viertel der für die FeWo-direkt-Marktstudie 2019 befragten Vermieter haben daher in den vergangenen zwei Jahren in die Attraktivität ihrer Ferienimmobilie investiert. Fast die Hälfte von ihnen gaben dafür zwischen 10 000 und 50 000 Euro aus.

Bei guter Auslastung ist womöglich jedes Jahr ein frischer Anstrich fällig. Auch die Ausstattung muss grundsätzlich vollständig sein und funktionsfähig gehalten werden. Reparatur- und Renovierungskosten fallen also regelmäßig an. Urlauber suchen zwar nach möglichst viel Komfort zum guten Preis. Doch davon sollten sich Anbieter nicht antreiben lassen. Schwäbisch Hall empfiehlt, die Miethöhe so zu berechnen, dass sich die Ferienimmobilie ab etwa 120 vermieteten Tagen im Jahr selbst trägt. Jeder weitere Tag ist dann Gewinn.

Wie steigere ich die Auslastung?

Gut die Hälfte der Teilnehmer an der FeWo-direkt-Studie vermieten ganzjährig. Für Ferienimmobilien im Schwarzwald melden sie mit einer durchschnittlichen Belegung von 28 Wochen im Jahr die höchste Auslastung, gefolgt von der Alpenregion mit 27 Wochen. 26 Wochen Belegung werden für Nordsee und Nordhessen gemeldet, 25 Wochen für Ostfriesland und den Harz. Der DFV gibt Tipps, wie sich die Auslastung unabhängig vom Standort erhöhen lässt, etwa durch die Spezialisierung auf bestimmte Zielgruppen. Farbenfrohe Kinderzimmer mit Kuschel- und Spielecken ziehen Familien an, stabiles Internet die sogenannten digitalen Nomaden, die Urlaub und Arbeit verbinden wollen.

Von der steigenden Zahl spontaner Kurztrips profitiert, wer Flexibilität bei An- und Abreisedatum sowie Aufenthaltsdauer akzeptiert, statt auf samstäglichen Bettenwechsel zu dringen. Außerdem rät der DFV, den eigenen Feriensitz möglichst nur in der Nebensaison selbst zu belegen und vor allem die rund 23 Wochen bundesweiter Schulferien für die Vermietung frei zu halten.

Voraussetzung für Buchungen ist eine einladend gestaltete Webpräsenz mit funktionierendem Reservierungskalender. Es kann sich auszahlen, einen professionellen Fotografen zu engagieren, um die Immobilie ins rechte Licht zu setzen. Zudem muss der Service vor Ort stimmen - und das ist nicht aus der Ferne zu leisten. Reinigungs- und Hausmeisterdienste sowie Schlüsselübergabe können Leute am Ort leisten, Vermittlung und Verwaltung können überregionale Dienstleister übernehmen. Das kostet zwar, kann sich aber durch höhere Auslastung amortisieren. Laut Schwäbisch Hall verlangen Agenturen für das "Rundum-sorglos-Paket" inklusive Werbung und Wohnungsübergabe 20 bis 30 Prozent der Mieteinnahmen.

Auflagen beachten

Nicht jede Wohnung darf an Touristen vermietet werden. Zwar sind Ferienwohnungen in Wohngebieten dann zulässig, wenn sich laut Bebauungsplan Gewerbe- beziehungsweise kleine Beherbergungsbetriebe ansiedeln dürfen, die nicht weiter stören. Dennoch kann es vor Ort Probleme geben, etwa weil Bebauungspläne noch nicht an die Baurechtsnovelle von 2017 angepasst sind oder weil sich Gemeinderat oder Anwohner gegen eine weitere Zunahme von Ferienwohnungen wehren.

In reinen Wohngebieten muss zudem die dauerhafte Wohnnutzung überwiegen - die für die Vermietung an Feriengäste zulässige Wohnfläche ist auf weniger als die Hälfte beschränkt. Interessenten sollten sich also vor dem Kauf eines Objekts informieren, ob der Bebauungsplan eine Vermietung als Feriendomizil grundsätzlich erlaubt und ob es vor Ort bereits Konflikte wegen Vermietungen an Feriengäste gibt, zum Beispiel weil normale Wohnungen fehlen, andererseits aber zeitweiliges Vermieten zum Beispiel über Airbnb boomt.

Auch wenn nach Analyse des DFV in Kommunen mit Wohnraummangel gerade mal 0,2 bis ein Prozent aller Wohnungen Feriendomizile sind, haben die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hessen und Niedersachsen bereits gesetzliche Restriktionen verabschiedet. Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein diskutieren dies. Die Landesregelungen gestatten es Kommunen, die Vermietung an Touristen zeitlich zu begrenzen. Die Regelungen treffen vor allem private Vermieter von Ferienwohnungen.

Wurden Wohnungen von vornherein als Ferienwohnungen geplant und gebaut, dürfen sie unbeschränkt als solche vermietet werden. Wird aber ehemals rein privater Wohnraum auch als Ferienwohnung angeboten, können Kommunen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum einschreiten beziehungsweise Auflagen machen. Private Anbieter erkundigen sich am besten vor Vermietung bei der jeweiligen Kommune nach eventuellen Vorgaben. Wollen Mieter an Touristen untervermieten, brauchen sie dafür grundsätzlich die Zustimmung ihres Vermieters.

Auch im Ausland können strenge Auflagen für die Vermietung an Touristen gelten. So brauchen zum Beispiel Vermieter auf Mallorca eine Lizenz. Verstöße werden zunehmend geahndet. Die Insel hat bereits eine Registrierungspflicht für Ferienwohnungen eingeführt, ebenso Paris und Amsterdam. Mittlerweile wird die Einführung einer solchen Pflicht EU-weit diskutiert. Außerdem müssen alle Vermieter grundsätzlich landesspezifische gesetzliche Vorschriften einhalten, etwa für Baunormen, Energiestandards oder Brandschutz. Der DFV rät daher, sich vor dem Kauf eines Feriendomizils im Ausland umfassend zu erkundigen.

Die Steuern im Blick haben

In Deutschland fällt auf alle Immobilien Grundsteuer an. Zudem müssen inländische Nebenwohnungen hierzulande als Zweitwohnsitz gemeldet werden, Feriendomizile unter Umständen auch dann, wenn sie nur zum Teil vermietet werden. Kommunen bleibt es überlassen, ob und in welcher Höhe sie Zweitwohnungsteuern erheben. Touristisch attraktive Kommunen tun dies in der Regel.

Außerdem sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich zu versteuern. Je nach Art der Nutzung (reine Kapitalanlage oder Teilzeitvermietung), der jährlichen Auslastung und der Absicht, Gewinn damit zu erzielen, können Darlehenszinsen, Abschreibungen und Nebenkosten als Werbungskosten oder als Betriebsausgaben abgesetzt werden. Bei Eigentümern, die ihre Ferienimmobilie teils selbst nutzen und teils vermieten, ist die steuerliche Absetzbarkeit an bestimmte Voraussetzungen gebunden: Sie müssen ihr Objekt zum Beispiel während mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Saison vermieten. Was ortsüblich ist, hängt von der Region ab. An der Nordsee sind dies weniger Tage als am Mittelmeer, in der Uckermark weniger als in Kitzbühel.

Im Ausland kann die Rechtslage noch komplizierter sein. So gibt es zum Beispiel in Spanien rund ein Dutzend Steuern, die bei Bau, Kauf, Vermietung, Verkauf, Vererbung sowie beim Besitz von Immobilien fällig werden können. Das heißt: Vor dem Kauf einer Ferienimmobilie erkundigen sich Interessenten am besten nach gesetzlichen Bestimmungen und Auflagen und gehen ihre Kalkulation mit dem Steuer-berater und einem Fachanwalt durch - damit die Ferienimmobilie kein Minus, sondern Rendite bringt.