Millionen Immobilienbesitzer hatten gegen die neuen Grundsteuerbescheide Einspruch eingelegt, tausende haben geklagt. In drei Grundsatzurteilen hat der BFH nun Klarheit geschaffen - und entsprechende Klagen abgewiesen. Was Immobilienbesitzer jetzt tun können.

Nach jahrelangem Streit um die Grundsteuer-Reform hat der Bundesfinanzhof in München am Mittwoch drei Grundsatzentscheidungen verkündet. Immobilieneigentümer aus Köln, Berlin und Sachsen hatten gegen die seit Anfang des Jahres geltende Reform in ihren jeweiligen Bundesländern geklagt – und in der ersten Instanz verloren.

Der BFH hat nun final entscheiden: Die Neuberechnung der Grundsteuer ist nicht verfassungswidrig, die Klagen wurden abgewiesen.


Grundsteuer betrifft auch Mieter

Die Höhe und Berechnungsgrundlage der Grundsteuer trifft alle Bürger in Deutschland, egal, ob sie eigene Immobilien besitzen oder zur Miete wohnen. Denn die Grundsteuer wird über die Nebenkosten auf die Miete umgelegt.

Die Berechnung der Grundsteuer war 2018 vom Bundesverfassungsgericht beanstandet worden, weil die zugrundeliegenden Grundstückswerte im Westen seit 1964 nicht mehr aktualisiert worden waren, im Osten seit 1935 nicht. Das hatte große Ungleichheiten bei der Besteuerung zur Folge.


Neuberechnung löste vielfach Steuerehöhung aus

Deshalb beschloss der Bund 2019 eine Grundsteuerreform, die mit dem Steuerjahr 2025 wirksam wurde. Viele Eigentümer bemängeln jedoch, dass die Neuberechnung der Steuer bei ihnen– anders als von der Politik versprochen – nicht zu einer neutralen, sondern zu einer höheren ihre Steuerbelastung geführt hat.

Der Augsburger Rechtswissenschaftler Gregor Kirchhof sieht sogar einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, weil die Finanzämter die Grundsteuer aufgrund pauschaler Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenwert festsetzen dürfen.


In diesen Bundesländern heerrscht jetzt Klarheit

In allen drei Verfahren vor dem BFH ging es um das sogenannte Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt. Dort kann das bisherige Modell nun weiterhin angewendet werden. Fünf weitere Bundesländer sind dagegen von den heutigen Urteilen nicht betroffen: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Regelungen getroffen. Auch gegen diese Ländergesetze sind noch Klagen anhängig, über die der BFH zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden wird.

Nach Angaben Kirchhofs hatten bundesweit 2,8 Millionen Eigentümer Einspruch gegen die Grundsteuerwertbescheide ihrer Finanzämter eingelegt. Vor den 18 Finanzgerichten geklagt hatten und haben bislang mehr als .000 Immobilieneigentümer. Viele dieser Klagen waren bereits abgewiesen worden.


BFH sieht keinen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz

In allen drei Verfahren ging es insbesondere um die Verfassungsmäßigkeit des für die Berechnung herangezogenen pauschalierten Ertragswertverfahrens. Dieses – ähnlihc wie bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer –bei der Grundsteuer auf Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke sowie Eigentumswohnungen angewendet.

Allerdings unterscheiden sich die Berechnungen für die Grundsteuer und die für erbschaftsteuerrechtliche Zwecke inhaltlich deutlich: Während bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer der Rohertrag eines Grundstücks zum Beispiel nach der tatsächlichen Nettokaltmiete zu ermitteln ist, ziehen die Finanzämter bei der Grundsteuer die landeseinheitlich geltenden Nettokaltmieten heran, unabhängig von der individuellen Lage oder Beschaffenheit der Immobilie.

In allen drei zu verhandelnden Fällen ging es daher um die Frage, ob es mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nach Artikel 3 Abs. 1 Grundgesetz vereinbar ist, dass die Steuer durch die Verwendung eines grob typisierten Bewertungsverfahrens ermittelt wird, ohne dass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit berücksichtigt wird. Heißt: Es spielt keine Rolle, ob etwa die Eigentümer ihre Immobilie selbst bewohnen und keine Einnahmen erzielen oder ob die tatsächlich erzielbare Miete niedriger ist als der angenommene Durchschnitt.

Der Bundesfinanzhof folgte dieser Argumentation jedoch nicht.


So begründet der BFH seine Entscheidung

Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigt damit, dass die aktuellen Regelungen zur Grundsteuer verfassungsgemäß sind. Der Bund durfte demnach das Gesetz erlassen, und auch die dort angewandten neuen Bewertungsregeln – etwa das Ertragswertverfahren – verletzen nicht den Gleichheitsgrundsatz. Dazu gehrt auch, dass die Grundsteuer nach einem durchschnittlichen Grundstückswert berechnet wird, wobei Bodenrichtwerte und pauschale Mietwerte verwendet werden. Zwar könnten diese Werte im Einzelfall abweichen, aber das ist laut BFH zulässig, weil die Bewertung so für Millionen Immobilien einfach und automatisiert erfolgen kann. Für besonders stark abweichende Werte gebe es zudem Korrekturmöglichkeiten. 

Die Unterschiede bei der Steuerlast seien laut BFH meist gering, da die Grundsteuer in mehreren Stufen berechnet wird und die Gemeinden den Hebesatz selbst festlegen. Bei starken Mietausfällen könne die Steuer zudem auf Antrag teils erlassen werden. Insgesamt sieht der BFH deshalb die gesetzlichen Regelungen als fair und praktikabel für die breite Masse der Immobilienbesitzer an.

Die drei aktuellen Entscheidungen gelten auch für Wohnungseigentümer in den Ländern Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen, da diese Länder ebenfalls das „Bundesmodell“ verwenden.

"Für Bürgerinnen und Bürger in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben die aktuellen Entscheidungen keine Konsequenzen", teilte der BFH mit, da diese Länder eigene Grundsteuermodelle verwenden.

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