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US-Immobilien: Von der teuren Metropole zu ländlichen Regionen - so wandelt sich der Wohnungsmarkt

US-Immobilien: Von der teuren Metropole zu ländlichen Regionen - so wandelt sich der Wohnungsmarkt

WKN: A116ZE ISIN: US31832R1095 Firma Holdings Corp

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04.12.2020 - 17:20
15.10.2020 06:58:00

US-Immobilien: In Amerika wandelt sich der Wohnungsmarkt. Wegen der Corona-Pandemie verlassen vor allem junge Leute die teuren Metropolen. Gefragt sind Einfamilienhäuser zur Miete in ländlichen Regionen. Von Tim Schäfer

Alles, was Milliardär Wayne Hughes anfasst, scheint zu Gold zu werden. Während der Immobilienkrise 2007 reifte in ihm der Entschluss, Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen für einen Appel und ein Ei einzusammeln.

Im Jahr 2011 gründete er American ­Homes 4 Rent. Unter das Dach der Holding kamen 53 000 Häuser - anfangs nur aus Zwangsversteigerungen. Der Preis lag zwischen 100 000 und 200 000 Dollar. Die Häuser sollten drei Schlafzimmer und zwei Bäder haben, außerdem nicht älter als 20 Jahre sein. Kaum waren die Objekte gekauft, rückte ein Handwerkerteam an, um sie schnell vermietbar zu machen. Die ideale Zielgruppe sind für Hughes Familien mit Schulkindern. Sie sollten Ende 30 sein. Warum? Weil sie deutlich länger wohnen bleiben als Singles. Sie akzeptieren Mieterhöhungen und verdienen im Idealfall sechsstellige Jahreseinkommen.

Im vergangenen Jahr stiegen die Mieterlöse bei American Homes 4 Rent auf den bisherigen Höchstwert von 1,1 Milliarden Dollar. Unterm Strich blieben 141 Millionen Dollar Gewinn hängen, auch das war ein Rekord. Die Pandemie spielt dem Unternehmen in die Karten: Viele Familien flüchten in ländliche Regionen, wo sie zu erschwinglichen Preisen große Häuser mit Garten mieten können.

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Vor einem halben Jahrhundert baute der heute 87-jährige Hughes ein anderes Imperium auf: Public Storage. Er merkte damals, dass Verbraucher immer mehr Gerümpel anhäuften, für das sie keinen Platz mehr im Keller oder auf dem Dachboden fanden. Heutzutage bringt der Container­vermieter fette 37 Milliarden Dollar auf die Börsenwaage. 2500 Filialen hat der Konzern mit den auffälligen orangefarbenen Schildern in ­38 US-Bundesstaaten.

Die Erfolgsstory mit den Lagerhallen hat Hughes nun mit Einfamilienhäusern wiederholt. Die meisten Objekte werden für 1500 bis 2000 Dollar pro Monat vermietet. David Singelyn, den Hughes zum Chef von American Homes 4 Rent machte, sprüht vor Zuversicht: "Die Covid-19-Krise hat die Vorteile unserer Häuser gezeigt. Die Menschen ziehen von dicht besiedelten Städten in Vorstadtgemeinden." Die Familien zahlen pünktlich. Im zweiten Quartal flossen 96,5 Prozent der Mieten - trotz Krise und hoher Arbeitslosenzahlen.

Stephen Schwarzman, Chef des Private-­Equity-Giganten Blackstone, verfolgte eine ähnliche Strategie. Er wurde auf die von Dallas Tanner gegründete Treehouse Group aufmerksam, die sich vor zehn Jahren 1000 Häuser in Phoenix aus Zwangsversteigerungen unter den Nagel gerissen hatte. 2011 fusionierte Treehouse mit Riverstone Resident. 2012 holte Tanner Blackstone ins Boot, um an mehr Kapital zu kommen. Es entstand der größte Vermieter von Einfamilienhäusern mit 80 000 Objekten.

Amerikas Mittelschicht begibt sich zunehmend in die Hände cleverer, milliardenschwerer Vermieter. Das superschnelle Internet ermöglicht Arbeitnehmern, vom Homeoffice aus zu arbeiten. Das Wohnen auf dem Land ist seit Corona in Mode gekommen. Doch gerade jüngere Erwachsene können sich den Traum vom Eigenheim kaum noch erfüllen. Ihnen fehlt schlicht und ergreifend das Geld für die Anzahlung. Als Mieter sparen sie sich Hypotheken und andere Risiken.

In New York lungern unterdessen mehr und mehr Obdachlose herum. Seit deren Spezialunterkünfte wegen der Ansteckungsgefahr dichtmachten, schlafen sie auf Gehwegen. Bürgermeister Bill de Blasio steckte einige sogar in teure Hotels, um sie von der Straße zu bekommen. Reiche New Yorker verlassen derweil ihre Apartments im Stadtzentrum und tauschen sie gegen Ferienhäuser am Strand in den nahe gelegenen Hamptons ein.

Der Exodus aus den Metropolen kann sich fortsetzen. Zumal viele Büros geschlossen bleiben. Die Wiedereröffnung geht nur schleppend voran. Im August standen in Manhattan 15 025 Wohnungen leer, ein Rekord. Mehr als fünf Prozent der Apartments seien unbewohnt, meldet die Maklerfirma Douglas Elliman. Auslöser für den Wegzug ist neben den hohen Kosten die Angst vor der Ansteckung in den dicht bevölkerten Städten.

Vom Umzug in die Vororte profitieren zur Zeit vor allem die Online-Anlaufstellen für die Immobiliensuche. Zillow und der Billigmakler Redfin fallen in diese Kategorie. Beide befinden sich an der Wall Street im Höhenflug, schreiben aber noch rote Zahlen und sind bereits stattlich bewertet. Daher sind diese Aktien nur für risikobereite Anleger geeignet.

Ein Teil der Amerikaner entscheidet sich mittlerweile auch fürs Wohnmobil. Einerseits weil das Geld fehlt, andererseits weil Minimalismus zum Trend geworden ist. Das füllt die Taschen von Milliardär Sam Zell. Er gründete den Campingplatzvermieter Equity Lifestyle Properties, der 413 Areale in Nordamerika besitzt. Über 90 seiner Flächen befinden sich an einem See oder Fluss, 120 in Küstennähe. Weil die Bewirtschaftungskosten gering sind, handelt es sich um eine Cashmaschine. Im vergangenen Jahr blieb bei Mieteinnahmen von 978 Millionen Dollar ein Überschuss von 279 Millionen Dollar hängen. Wer seit dem Börsengang im Februar 1993 dabei ist, konnte 6564 Prozent Rendite in die Scheune fahren - fast sechsmal so viel wie beim S & P 500 im gleichen Zeitraum.

Albtraum Hochhaus


Dagegen ist Zells zweite börsennotierte Firma Equity Residential ein Desaster. Der Vermieter schicker Apartments in Städten wie New York, Boston, Seattle, Washington und San Francisco leidet wie kaum ein anderer unter den Folgen von Covid-19. Die Nachfrage nach den in 304 Hochhäusern zusammenge­pferchten 78 410 Wohnungen ist kollabiert. Viele Bewohner haben Probleme, die Miete zu zahlen. Um Kunden zu ködern, bietet die Firma zum Abschluss von Mietverträgen mit über einem Jahr Laufzeit drei Monate Gratiswohnen an - ohne Effekt: Der Umsatz sank im zweiten Quartal von 669 auf 653 Millionen Dollar. Der Gewinn brach von 308 auf ­260 Millionen Dollar ein. Das könnte der Anfang einer langen Schrumpfkur sein.


Bildquelle: BÖRSE ONLINE, BÖRSE ONLINE

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Equity Residential 51,50 1,98% Equity Residential
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