IHR GELD 2021

Ihr Geld 2021: Immobilien - Wer gewinnt, wer verliert

Ihr Geld 2021: Immobilien - Wer gewinnt, wer verliert

WKN: 512170 ISIN: DE0005121701 Interhyp AG

15.01.2021 06:51:00

Trotz Krise steigen die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser immer weiter. Käufer stört das nicht weiter. Bei anderen Immobilienarten läuft es mies. Wer gewinnt, wer verliert. Von Emmeran Eder, Matthias Fischer, Simone Gröneweg, Markus Hinterberger, Felix Petruschke, Martin Reim und Stefan Rullkötter

Das vergangene Jahr war in vielerlei Hinsicht kein gutes. Das lag nicht nur an den - mal verschärften, mal entschärften - Kontakt- und Abstandsvorschriften, sondern auch daran, wie stark das Virus einzelne Branchen getroffen hat.

Ein Spiegelbild davon ist die paradox anmutende Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt: Da schnürt die Regierung ein Rettungspaket nach dem anderen, da sind zeitweise Millionen Menschen in Kurzarbeit, da stehen manche Selbstständige plötzlich ohne jedes Einkommen da - und zeitgleich werden Wohnungen und Häuser immer teurer. Allein zwischen Juli und September stiegen nach Angaben des Statistischen Bundesamts die Preise im bundesweiten Schnitt um fast acht Prozent im Vergleich zum Sommer 2019. In Großstädten kletterten die Preise für Eigentumswohnungen seit 2015 gar um 50 Prozent nach oben: Wer in München heute eine Zwei-Zimmer-Wohnung in der Innenstadt kaufen will, muss rund 200000 Euro mehr zahlen als damals. Wie lange hält diese Entwicklung an und welche Branchen profitieren am meisten? €uro macht den Check.

Flucht in Betongold. Auch vor Corona sind die Immobilienpreise in vielen Städten auf immer neue Rekordhöhen geklettert. Und der Immobilienmarkt reagiert traditionell meist mit einer gewissen Verspätung auf wirtschaftliche Krisen. Insofern könnten die Folgen der Pandemie erst Mitte 2021 in Form von fallenden Mieten und Kaufpreisen sichtbar werden. Danach sieht es bislang aber nicht aus. Doch der Reihe nach.

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Immobilien versprechen Sicherheit. Schon während der Finanzkrise sind Investoren vielfach in diese Anlageform ausgewichen. Zusätzlich angetrieben wird der Immobilienboom aktuell von Negativzinsen für Spar- und Girokonten auf der einen und extrem niedrigen Bauzinsen auf der anderen Seite. Aber Achtung: Nicht ganz Deutschland erlebt einen Ansturm auf Immobilien. Viele ländliche Regionen, besonders im Osten, sind weiterhin außen vor. Anders gesagt: Das Ungleichgewicht am Immobilienmarkt - leer stehende Häuser hier, mangelnder Wohnraum dort - bleibt trotz Boom weiter bestehen.

Ein Nischendasein haben in Deutschland bisher Ferienimmobilien gefristet. Das ist nun vorbei. Spätestens seit diesem Sommer ist vielen Urlaubern der Wert einer eigenen Ferienhütte klar geworden. Die Folge: Die Kaufpreise sind, besonders an Nord- und Ostsee oder im Schwarzwald, rasant gestiegen - und die Nachfrage scheint weiter groß zu sein. Das legt jedenfalls eine Untersuchung der Marktforschungsgesellschaft Handelskontor nahe. Demnach haben noch nie so viele Menschen auf Google nach Begriffen wie "Ferienimmobilie" und "kaufen" gesucht. Viele Käufer planten außerdem, die neue Immobilie nicht zu vermieten, sondern selbst zu nutzen - als sicheren Zufluchtsort für den nächsten Lockdown womöglich.

Aber nicht alle Immobilienarten werden teurer: Am stärksten leiden Einzelhandelsimmobilien und Hotels unter den Folgen der Pandemie. Dem Einzelhandel machen die Zunahme des Onlinehandels durch Corona und die Abstandsvorschriften in den Geschäften schwer zu schaffen; Hotels sind seit Monaten kaum belegt oder dürfen erst gar nicht öffnen. Mit einer Rückkehr auf Vorkrisenniveau rechnen manche Experten daher erst ab 2023. Von diesen virusbedingten Verwerfungen sind auch Anleger betroffen, die in Form von Immobilienfonds mit einem Schwerpunkt auf diese Anlageklassen investiert hatten.

Gewinner der aktuellen Entwicklung sind dagegen Logistikimmobilien. Diese profitieren vom wachsenden Onlinehandel, weil dadurch immer größere Lager- und Verteilerzentren benötigt werden. Irgendwo dazwischen liegen Büroimmobilien. Zwar sind viele von ihnen in den vergangenen Monaten zu Geisterhäusern mutiert, die befürchteten massenhaften Mietausfälle oder Büroschließungen sind aber ausgeblieben. Inwieweit sich der Trend zu mehr Arbeit von zu Hause aus verfestigt, kann aktuell aber niemand genau abschätzen.

Darlehen zum Schleuderpreis. Hauptgrund des anhaltenden Immobilienbooms sind die extrem niedrigen Zinsen. Sie sind der Kraftstoff, der die Preise, besonders im Umland von Ballungszentren und in Universitätsstädten, auf neue Höhen treibt. Für ein Darlehen mit einer 20-jährigen Zinsbindung zahlen Verbraucher aktuellen Zahlen des Kreditvermittlers Dr. Klein zufolge im besten Fall lediglich 0,79 Prozent Zinsen. Ein neuer Tiefstand. Das Problem dabei: Wegen der gestiegenen Kaufpreise müssen Käufer auch immer höhere Darlehen aufnehmen. Demnach ist die durchschnittliche Darlehenssumme zwischen Oktober 2019 und Oktober 2020 um 30000 Euro auf mittlerweile 296000 Euro gestiegen. Je höher die Schulden, desto größer aber auch die Risiken für Kreditausfälle, wenn das Einkommen, zum Beispiel durch Kurzarbeit, einbricht oder die Zinsen, etwa für ein Anschlussdarlehen, überraschend steigen.

Für bevorstehende Kreditausfälle gibt es bisher aber kaum Anzeichen. Im Gegenteil: Einer Studie der Bank ING zufolge kann die große Mehrheit der Deutschen ihre Wohnkosten auch während der Corona-Krise schultern. Nur 13 Prozent der Befragten gaben an, dass es ihnen "schwerfalle" oder "sehr schwerfalle", ihre Miet- oder Hypothekenzahlungen aufzubringen - das sind weniger als 2019. Laut Mirjam Mohr, Vorständin des Baufinanzierers Interhyp, achten Käufer mit "langen Zinsbindungen von im Schnitt über 13 Jahren und eher hohen Tilgungen von drei Prozent und mehr darauf, ihre Finanzierung möglichst zukunftssicher auszugestalten".

Mieten steigen kaum noch. Im Gegensatz zu den Kaufpreisen sind die Mieten zuletzt im Schnitt fast unverändert geblieben. Nach Zahlen des privaten Forschungsinstituts F + B stiegen die Neuvertragsmieten von Juli bis September im Vergleich zu 2019 gerade einmal um 0,1 Prozent. Die Bestandsmieten lagen 1,4 Prozent über dem Vorjahreswert. Dennoch zeigt sich der Mietmarkt, laut F + B-Chef Bernd Leutner "überraschend robust und aus Vermietersicht stabil". Für das vierte Quartal 2020 rechnet Leutner mit etwa gleichbleibenden Mieten. Auch für 2021 geht kaum einer von Preissprüngen aus. Die Gründe sind laut Wohn-Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschlands vor allem mehr Wohnungsneubau in den Städten und mehr Eigentum im Umland. Das beträfe besonders die Metropolregionen. Kleinere Städte wie etwa Hannover oder Pforzheim hätten noch mehr Potenzial für Mietsteigerungen.


Bildquelle: BÖRSEONLINE

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